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Appartement 4 pièces 78 m²

VilleMontbéliard (25)
Surface78m²
Coût Total105 610€
Loyer Annuel8 543€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 051,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m²

Secteur beuse aux loups, dans une copropriété de 4 logements, situé au 1er étage appartement de 77m² disposant d'un salon, séjour avec accès balcon, cuisine équipée, deux chambres, salle de bains. Le tout avec cave et garage accessible directement depuis les communs. Chauffage individuel gaz, fenêtres PVC, aucuns travaux à prévoir. Contactez-nous pour prévoir votre visite

Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 213 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/07/2026

Consommation énergie primaire : 159 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 264 € et 1 710 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.504390, 6.798336
Total : 105 610€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 17 050€
Valeur du bien : 99 050€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8543€/an
Fourchette totale : 549€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6584€ - 11084€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :729,77 €/m²
Basé sur :248 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 922 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :+25 078€ (+44.1%)
Marge achat-revente :-48 688€ (-85.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :39,60€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 554,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 786,40€
Coût de l'assurance :11 881,13€
Taxe foncière : 854,28€/an
Soit par mois : 71,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage individuel au gaz est en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine équipée, peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC), carrelage et peinture.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement possible
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 050 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage individuel au gaz est en bon état.
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (rénovation légère incluant peinture et vérification de l'électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 4000€ (remplacement des éléments sanitaires, carrelage et peinture), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds (12 m²): 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Autres pièces - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds (15 m²): 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 610 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 767 €
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -21 767 €
Résultat foncier Année 1 : -13 224 €(Déficit de 13 224 €)
Imputable sur revenu global : 13 224 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 717 €/an
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -4 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 826 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 543 €21 771 €3 391 €-13 228 €13 228 €--
28 714 €4 629 €3 299 €4 085 €---
38 888 €4 534 €3 204 €4 354 €---
49 066 €4 436 €3 106 €4 630 €---
59 247 €4 335 €3 005 €4 912 €---
69 432 €4 230 €2 900 €5 202 €---
79 621 €4 122 €2 792 €5 499 €---
89 813 €4 010 €2 681 €5 803 €---
910 009 €3 895 €2 565 €6 114 €---
1010 209 €3 776 €2 446 €6 434 €---
1110 414 €3 653 €2 323 €6 761 €---
1210 622 €3 526 €2 196 €7 096 €---
1310 834 €3 394 €2 065 €7 440 €---
1411 051 €3 259 €1 929 €7 792 €---
1511 272 €3 119 €1 789 €8 153 €---
1611 498 €2 974 €1 645 €8 523 €---
1711 727 €2 825 €1 495 €8 903 €---
1811 962 €2 670 €1 341 €9 292 €---
1912 201 €2 511 €1 181 €9 691 €---
2012 445 €2 346 €1 016 €10 099 €---
2112 694 €2 176 €846 €10 518 €---
2212 948 €2 000 €670 €10 948 €---
2313 207 €1 818 €489 €11 389 €---
2413 471 €1 631 €301 €11 840 €---
2513 741 €1 437 €107 €12 304 €---
TOTAL273 629 €99 075 €48 786 €174 554 €13 228 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 968 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 554 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 794 €-3 968 €+5 762 €
2+1 794 €+1 225 €+569 €
3+1 794 €+1 306 €+488 €
4+1 794 €+1 389 €+405 €
5+1 794 €+1 474 €+320 €
6+1 794 €+1 561 €+233 €
7+1 794 €+1 650 €+144 €
8+1 794 €+1 741 €+53 €
9+1 794 €+1 834 €-40 €
10+1 794 €+1 930 €-136 €
11+1 794 €+2 028 €-234 €
12+1 794 €+2 129 €-335 €
13+1 794 €+2 232 €-438 €
14+1 794 €+2 338 €-544 €
15+1 794 €+2 446 €-652 €
16+1 794 €+2 557 €-763 €
17+1 794 €+2 671 €-877 €
18+1 794 €+2 788 €-994 €
19+1 794 €+2 907 €-1 113 €
20+1 794 €+3 030 €-1 236 €
21+1 794 €+3 156 €-1 362 €
22+1 794 €+3 284 €-1 490 €
23+1 794 €+3 417 €-1 623 €
24+1 794 €+3 552 €-1 758 €
25+1 794 €+3 691 €-1 897 €
Total+44 850 €+52 366 €+-7 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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