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Ensemble immobilier / 2 appartements

Bien expiré
VilleHaguenau (67)
Surface169m²
Coût Total235 500€
Loyer Annuel23 471€
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+504€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 500 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 1 257,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VENTE EN EXCLUSIVITÉ dans votre #agencedesondines Haguenau

Ensemble immobilier situé à #HAGUENAU Route de Forstheim, très proche centre-ville, idéalement positionné en seconde ligne en fond de cour :

1 appartement type F5 de 102.75 m² en RDC avec parking comprenant :

  • 3 chambres dont une avec point d'eau (vasque + douche)
  • 1 salle de bains
  • 1 salon séjour
  • 1 cuisine US
  • 1 WC séparé à l'étage :
  • 1 bel espace atypique dont l'aménagement reste à terminer configuré type F3, chauffage électrique DPE D, surface 66.88 m² et garage partagé ! Possibilité avec travaux de faire communiquer les 2 lots.

Projets : résidence principale, investissement locatif en 2 lots ou un grand duplex Prenons RdV ensemble pour une visite au [Coordonnées masquées]

Ville : Haguenau
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67500
Coordonnées : 48.824060, 7.788500
Total : 235 500€
Prix d'acquisition : 212 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 218 500€
Frais de notaire : 17 000€
Coût estimé : 17 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1956€/mois
Loyer annuel estimé : 23471€/an
Fourchette totale : 1538€ - 2487€/mois
Fourchette annuelle : 18461€ - 29841€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :7.84% - 12.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 535,80€
Coût de l'assurance :20 606,25€
Taxe foncière : 2 347,11€/an
Soit par mois : 195,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 38,00€/mois
Soit par an : 456,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 955,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 452,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :503,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz individuel ancien
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 471 €/an
Calcul : 1 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 347 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 228 €
Revenus locatifs : +23 471 €
Charges déductibles : -17 228 €
Résultat foncier Année 1 : 6 243 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 228 €/an
Revenus locatifs : +23 471 €
Charges déductibles : -11 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 243 €/an
Prix d'achat du bien : 212 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 125 €(65% de 212 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 023 €/an
Calcul : 138 125 € × 3,636% = 5 023 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 471 €17 236 €7 609 €6 235 €---
223 941 €11 030 €7 403 €12 910 €---
324 419 €10 818 €7 191 €13 601 €---
424 908 €10 599 €6 971 €14 309 €---
525 406 €10 372 €6 744 €15 034 €---
625 914 €10 138 €6 510 €15 776 €---
726 432 €9 896 €6 268 €16 537 €---
826 961 €9 645 €6 018 €17 315 €---
927 500 €9 387 €5 760 €18 113 €---
1028 050 €9 120 €5 493 €18 930 €---
1128 611 €8 844 €5 217 €19 767 €---
1229 183 €8 559 €4 932 €20 624 €---
1329 767 €8 265 €4 638 €21 502 €---
1430 362 €7 961 €4 333 €22 402 €---
1530 970 €7 647 €4 019 €23 323 €---
1631 589 €7 322 €3 694 €24 267 €---
1732 221 €6 986 €3 359 €25 235 €---
1832 865 €6 640 €3 012 €26 226 €---
1933 523 €6 282 €2 654 €27 241 €---
2034 193 €5 911 €2 284 €28 282 €---
2134 877 €5 529 €1 902 €29 348 €---
2235 574 €5 134 €1 507 €30 440 €---
2336 286 €4 726 €1 099 €31 560 €---
2437 012 €4 304 €677 €32 707 €---
2537 752 €3 869 €241 €33 883 €---
TOTAL751 788 €206 220 €109 536 €545 568 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 929 €+1 871 €+3 058 €
2+4 929 €+3 873 €+1 056 €
3+4 929 €+4 080 €+849 €
4+4 929 €+4 293 €+636 €
5+4 929 €+4 510 €+419 €
6+4 929 €+4 733 €+196 €
7+4 929 €+4 961 €-32 €
8+4 929 €+5 195 €-266 €
9+4 929 €+5 434 €-505 €
10+4 929 €+5 679 €-750 €
11+4 929 €+5 930 €-1 001 €
12+4 929 €+6 187 €-1 258 €
13+4 929 €+6 451 €-1 522 €
14+4 929 €+6 720 €-1 791 €
15+4 929 €+6 997 €-2 068 €
16+4 929 €+7 280 €-2 351 €
17+4 929 €+7 570 €-2 641 €
18+4 929 €+7 868 €-2 939 €
19+4 929 €+8 172 €-3 243 €
20+4 929 €+8 484 €-3 555 €
21+4 929 €+8 804 €-3 875 €
22+4 929 €+9 132 €-4 203 €
23+4 929 €+9 468 €-4 539 €
24+4 929 €+9 812 €-4 883 €
25+4 929 €+10 165 €-5 236 €
Total+123 225 €+163 670 €+-40 445 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 172 jours
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