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Achat : Maison (29560)

VilleArgol (29)
Surface167m²
Coût Total264 422€
Loyer Annuel18 172€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 780 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 1 034,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 167 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 2400 m² de terrain, Structure/extérieur à restaurer

Sur la commune d'Argol au cœur de la presqu'île de Crozon, cette maison en pierre située en pleine campagne offre un cadre de vie paisible, avec une vue dégagée et une exposition plein sud. D’une surface d’environ 167 m², la maison se développe sur trois niveaux et propose de beaux volumes à repenser entièrement selon vos envies. Ce bien s’adresse aux amateurs de rénovation souhaitant créer un lieu de vie de caractère, que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou un projet à vocation touristique. La propriété est implantée sur un terrain d’environ 2 400 m², laissant place à de nombreuses possibilités d’aménagement extérieur, tout en profitant du calme et de l’environnement naturel. Cette maison offre un fort potentiel dans un secteur recherché, à proximité des paysages emblématiques et du littoral de la presqu’île de Crozon.

Ville : Argol
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29560
Coordonnées : 48.250180, -4.314800
Total : 264 422€
Prix d'acquisition : 172 780€
Travaux : 77 820€
Valeur du bien : 250 600€
Frais de notaire : 13 822€
Coût estimé : 13 822€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1514€/mois
Loyer annuel estimé : 18172€/an
Fourchette totale : 1168€ - 1964€/mois
Fourchette annuelle : 14011€ - 23567€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 625 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :438 375 €
Prix d'achat :172 780 €
Décote à l'achat :-265 595€ (-60.6%)
Marge achat-revente :173 953€ (39.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 422€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 328,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :105,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 433,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 983,12€
Coût de l'assurance :31 730,64€
Taxe foncière : 1 817,15€/an
Soit par mois : 151,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 514,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 585,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1/5 - Visible sur photos, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 820 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 020€
    Isolation toiture/combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 30%
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:16 800€
    21 fenêtres double vitrage PVC: 21 × 800€ = 16800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde 2 chambres (30 m²): 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argol (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 172 €/an
Calcul : 1 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 422 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 269 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 124 €
Revenus locatifs : +18 172 €
Charges déductibles : -90 124 €
Résultat foncier Année 1 : -71 952 €(Déficit de 71 952 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 552 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 304 €/an
Revenus locatifs : +18 172 €
Charges déductibles : -12 304 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 868 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50552.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 780 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 307 €(65% de 172 780 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 084 €/an
Calcul : 112 307 € × 3,636% = 4 084 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 172 €90 133 €9 226 €-71 961 €21 400 €50 561 €50 561 €
218 535 €12 072 €8 985 €6 463 €--44 098 €
318 906 €11 823 €8 736 €7 083 €--37 015 €
419 284 €11 564 €8 478 €7 720 €--29 295 €
519 669 €11 297 €8 210 €8 373 €--20 922 €
620 063 €11 019 €7 933 €9 043 €--11 879 €
720 464 €10 732 €7 646 €9 732 €--2 147 €
820 873 €10 435 €7 348 €10 439 €---
921 291 €10 127 €7 040 €11 164 €---
1021 717 €9 808 €6 721 €11 909 €---
1122 151 €9 477 €6 391 €12 674 €---
1222 594 €9 135 €6 048 €13 459 €---
1323 046 €8 780 €5 693 €14 266 €---
1423 507 €8 412 €5 326 €15 094 €---
1523 977 €8 032 €4 945 €15 945 €---
1624 456 €7 637 €4 551 €16 819 €---
1724 946 €7 229 €4 142 €17 717 €---
1825 445 €6 806 €3 719 €18 639 €---
1925 953 €6 367 €3 281 €19 586 €---
2026 472 €5 913 €2 827 €20 559 €---
2127 002 €5 443 €2 357 €21 559 €---
2227 542 €4 956 €1 870 €22 586 €---
2328 093 €4 451 €1 365 €23 642 €---
2428 655 €3 928 €842 €24 726 €---
2529 228 €3 387 €301 €25 841 €---
TOTAL582 040 €288 963 €133 983 €293 077 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 077 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 816 €-6 420 €+10 236 €
2+3 816 €0 €+3 816 €
3+3 816 €0 €+3 816 €
4+3 816 €0 €+3 816 €
5+3 816 €0 €+3 816 €
6+3 816 €0 €+3 816 €
7+3 816 €0 €+3 816 €
8+3 816 €+2 487 €+1 329 €
9+3 816 €+3 349 €+467 €
10+3 816 €+3 573 €+243 €
11+3 816 €+3 802 €+14 €
12+3 816 €+4 038 €-222 €
13+3 816 €+4 280 €-464 €
14+3 816 €+4 528 €-712 €
15+3 816 €+4 784 €-968 €
16+3 816 €+5 046 €-1 230 €
17+3 816 €+5 315 €-1 499 €
18+3 816 €+5 592 €-1 776 €
19+3 816 €+5 876 €-2 060 €
20+3 816 €+6 168 €-2 352 €
21+3 816 €+6 468 €-2 652 €
22+3 816 €+6 776 €-2 960 €
23+3 816 €+7 092 €-3 276 €
24+3 816 €+7 418 €-3 602 €
25+3 816 €+7 752 €-3 936 €
Total+95 400 €+87 923 €+7 477 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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