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Appartement 3 pièces 51 m²

VilleHavre (76)
Surface51m²
Coût Total184 900€
Loyer Annuel7 081€
Rentabilité3.83%
Cashflow/mois-451€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 470,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Le Havre 3 pièce(s) 51 m2

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Référence : 4843

APPARTEMENT T3 - 51 m² - REZ-DE-CHAUSSEE AVEC COUR PRIVATIVE - DOCKS/QUARTIER DE L'EURE

Je vous propose cet appartement T3 de 51 m², situé en rez-de-chaussée et disposant d'une cour privative, véritable atout pour ce bien.

L'appartement nécessite une rénovation générale et s'adresse particulièrement aux acquéreurs souhaitant réaliser des travaux et aménager le logement à leur goût.

Surface : 51 m² 3 pièces Rez-de-chaussée Cour privative Chauffage électrique Appartement à rénover

Un bien avec travaux offrant un beau potentiel de rénovation, idéal pour un projet de résidence principale ou d'investissement locatif.

Votre agence LAFORET vous invite à découvrir toutes les originalités de cet appartement en vente en prenant rendez-vous avec nous.

Les informations et les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Lola LEGUILLON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 931 395 248 - LE HAVRE. Référence annonce : 4843 Date de réalisation du diagnostic : 01/03/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 340 € et 1 830 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.492954, 0.154610
Total : 184 900€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 103 900€
Valeur du bien : 178 900€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7081€/an
Fourchette totale : 445€ - 783€/mois
Fourchette annuelle : 5338€ - 9392€/an
Rentabilité brute :3.83%
Fourchette de rentabilité :2.89% - 5.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 166,67 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 500 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+15 500€ (+26.1%)
Marge achat-revente :-125 400€ (-210.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :927,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :53,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 981,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 391,24€
Coût de l'assurance :16 178,75€
Taxe foncière : 708,08€/an
Soit par mois : 59,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 040,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-450,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - murs abîmés et peinture écaillée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 900 €(2 037 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 11 500€
  • Menuiseries:12 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1 200€ = 6 000€, Main d'œuvre: 500€ = 6 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€
  • Cuisine:38 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€ = 18 000€
  • Salle de bain:25 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Carrelage: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€ = 12 000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2 040€
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 081 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 682 €
Revenus locatifs : +7 081 €
Charges déductibles : -111 682 €
Résultat foncier Année 1 : -104 602 €(Déficit de 104 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 83 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 782 €/an
Revenus locatifs : +7 081 €
Charges déductibles : -7 782 €
Résultat foncier Années 2+ : -702 €/an(Déficit de 702 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83201.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 081 €111 688 €6 433 €-104 608 €21 400 €83 208 €83 208 €
27 222 €7 620 €6 265 €-398 €398 €-83 208 €
37 367 €7 446 €6 091 €-79 €79 €-83 208 €
47 514 €7 266 €5 911 €248 €--82 959 €
57 665 €7 079 €5 724 €585 €--82 374 €
67 818 €6 886 €5 530 €932 €--81 442 €
77 974 €6 685 €5 330 €1 289 €--80 153 €
88 134 €6 478 €5 123 €1 656 €--78 497 €
98 296 €6 263 €4 908 €2 034 €--76 463 €
108 462 €6 040 €4 685 €2 422 €--74 041 €
118 632 €5 810 €4 454 €2 822 €--71 219 €
128 804 €5 571 €4 215 €3 234 €---
138 980 €5 323 €3 968 €3 657 €---
149 160 €5 067 €3 712 €4 093 €---
159 343 €4 802 €3 446 €4 542 €---
169 530 €4 527 €3 171 €5 003 €---
179 720 €4 242 €2 887 €5 479 €---
189 915 €3 947 €2 592 €5 968 €---
1910 113 €3 641 €2 286 €6 472 €---
2010 315 €3 325 €1 970 €6 991 €---
2110 522 €2 997 €1 642 €7 525 €---
2210 732 €2 658 €1 302 €8 075 €---
2310 947 €2 306 €951 €8 641 €---
2411 166 €1 942 €587 €9 224 €---
2511 389 €1 565 €209 €9 824 €---
TOTAL226 801 €231 172 €93 391 €-4 371 €21 877 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 563 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -4 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 487 €-6 420 €+7 907 €
2+1 487 €-119 €+1 606 €
3+1 487 €-24 €+1 511 €
4+1 487 €0 €+1 487 €
5+1 487 €0 €+1 487 €
6+1 487 €0 €+1 487 €
7+1 487 €0 €+1 487 €
8+1 487 €0 €+1 487 €
9+1 487 €0 €+1 487 €
10+1 487 €0 €+1 487 €
11+1 487 €0 €+1 487 €
12+1 487 €+970 €+517 €
13+1 487 €+1 097 €+390 €
14+1 487 €+1 228 €+259 €
15+1 487 €+1 362 €+125 €
16+1 487 €+1 501 €-14 €
17+1 487 €+1 644 €-157 €
18+1 487 €+1 790 €-303 €
19+1 487 €+1 942 €-455 €
20+1 487 €+2 097 €-610 €
21+1 487 €+2 257 €-770 €
22+1 487 €+2 422 €-935 €
23+1 487 €+2 592 €-1 105 €
24+1 487 €+2 767 €-1 280 €
25+1 487 €+2 947 €-1 460 €
Total+37 175 €+20 055 €+17 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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