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Appartement t3

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface70m²
Coût Total124 200€
Loyer Annuel9 106€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, agréable appartement T3 situé proche du lycée Ambroise Brugière, au 4ᵉ et dernier étage d’une résidence sans ascenseur.

L’appartement se compose de :

  • Une cuisine entièrement équipée.
  • Un salon indépendant et lumineux.
  • Deux chambres.
  • Une salle d’eau moderne avec double vasque.
  • Un WC séparé.

Vous bénéficierez également d’une place de parking sécurisée ainsi que d’une cave, offrant un espace de rangement supplémentaire très pratique.

Le DPE a été réalisé récemment.

N’hésitez pas à me contacter pour obtenir davantage de renseignements ou convenir d’une visite.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.798610, 3.107470
Total : 124 200€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 115 400€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9106€/an
Fourchette totale : 592€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7110€ - 11663€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 602,71 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 190 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-2 190€ (-2.0%)
Marge achat-revente :-12 010€ (-10.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :611,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,05€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 642,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 348,34€
Coût de l'assurance :9 315,00€
Taxe foncière : 910,64€/an
Soit par mois : 75,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 106 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 791 €
Revenus locatifs : +9 106 €
Charges déductibles : -10 791 €
Résultat foncier Année 1 : -1 684 €(Déficit de 1 684 €)
Imputable sur revenu global : 1 684 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 391 €/an
Revenus locatifs : +9 106 €
Charges déductibles : -5 391 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 716 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 106 €10 795 €4 111 €-1 688 €1 688 €--
29 288 €5 285 €4 001 €4 004 €---
39 474 €5 171 €3 888 €4 303 €---
49 664 €5 054 €3 770 €4 610 €---
59 857 €4 932 €3 649 €4 925 €---
610 054 €4 806 €3 523 €5 248 €---
710 255 €4 677 €3 393 €5 579 €---
810 460 €4 542 €3 259 €5 918 €---
910 670 €4 403 €3 120 €6 266 €---
1010 883 €4 260 €2 976 €6 623 €---
1111 101 €4 111 €2 828 €6 989 €---
1211 323 €3 958 €2 674 €7 365 €---
1311 549 €3 799 €2 516 €7 750 €---
1411 780 €3 635 €2 351 €8 145 €---
1512 016 €3 465 €2 182 €8 551 €---
1612 256 €3 289 €2 006 €8 967 €---
1712 501 €3 108 €1 825 €9 393 €---
1812 751 €2 920 €1 637 €9 831 €---
1913 006 €2 726 €1 443 €10 280 €---
2013 266 €2 525 €1 242 €10 741 €---
2113 532 €2 318 €1 035 €11 214 €---
2213 802 €2 103 €820 €11 699 €---
2314 078 €1 881 €598 €12 197 €---
2414 360 €1 652 €369 €12 708 €---
2514 647 €1 415 €132 €13 232 €---
TOTAL291 680 €96 829 €59 348 €194 850 €1 688 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 506 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 850 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 912 €-506 €+2 418 €
2+1 912 €+1 201 €+711 €
3+1 912 €+1 291 €+621 €
4+1 912 €+1 383 €+529 €
5+1 912 €+1 477 €+435 €
6+1 912 €+1 574 €+338 €
7+1 912 €+1 674 €+238 €
8+1 912 €+1 775 €+137 €
9+1 912 €+1 880 €+32 €
10+1 912 €+1 987 €-75 €
11+1 912 €+2 097 €-185 €
12+1 912 €+2 210 €-298 €
13+1 912 €+2 325 €-413 €
14+1 912 €+2 444 €-532 €
15+1 912 €+2 565 €-653 €
16+1 912 €+2 690 €-778 €
17+1 912 €+2 818 €-906 €
18+1 912 €+2 949 €-1 037 €
19+1 912 €+3 084 €-1 172 €
20+1 912 €+3 222 €-1 310 €
21+1 912 €+3 364 €-1 452 €
22+1 912 €+3 510 €-1 598 €
23+1 912 €+3 659 €-1 747 €
24+1 912 €+3 812 €-1 900 €
25+1 912 €+3 970 €-2 058 €
Total+47 800 €+58 455 €+-10 655 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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