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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLescure (09)
Surface257m²
Coût Total377 256€
Loyer Annuel23 251€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 700 €
Surface : 257 m²
Prix au m² : 889,88 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 5 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, Terrasse, Exposition sud, Pas de balcon

Amoureux de la pierre et des bâtisses chargées d'histoire venez découvrir cet ancien château, qui vous offrira la surface habitable idéale pour votre grande famille ou un projet d'accueil. Située au coeur d'un petit hameau de la commune de Lescure, dans un cadre paisible, cette maison dispose au rez-de-chaussée de deux grandes pièces de vie, d'une cuisiné séparée, salle d'eau, toilettes, buanderie et espace garage, atelier. Le premier et second étages disposent de cinq grandes chambres traversantes, d'une salle d'eau et de toilettes. Au troisième étage, les combles aménageables, laissent place à vos envies. A l'extérieur, vous serez charmé par le jardin clôturé par ses murets en pierre, la tour du château ainsi que le coin terrasse à l'abri des regards. Contactez nous dès maintenant afin d'avoir plus de renseignements et convenir d'un rendez-vous de visite.

Ville : Lescure
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09420
Coordonnées : 43.006318, 1.240800
Total : 377 256€
Prix d'acquisition : 228 700€
Travaux : 130 260€
Valeur du bien : 358 960€
Frais de notaire : 18 296€
Coût estimé : 18 296€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 257m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1938€/mois
Loyer annuel estimé : 23251€/an
Fourchette totale : 1465€ - 2563€/mois
Fourchette annuelle : 17580€ - 30751€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :917,43 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :235 780 €
Prix d'achat :228 700 €
Décote à l'achat :-7 080€ (-3.0%)
Marge achat-revente :-141 476€ (-60.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :377 256€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 868,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :110,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 978,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 282,07€
Coût de l'assurance :33 009,90€
Taxe foncière : 2 325,06€/an
Soit par mois : 193,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 937,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 172,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 257 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 257 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 257 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :130 260 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:38 550€
    Isolation toiture/combles: 257 m² × 150€/m² = 38550€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 750€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant: 80 m² × 75€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:900€
    Tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:20 560€
    Mise à jour plomberie: 257 m² × 80€/m² = 20560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lescure (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 79 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 251 €/an
Calcul : 1 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 664 €/an
Base de calcul : Emprunt de 377 256 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 325 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 130 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 146 569 €
Revenus locatifs : +23 251 €
Charges déductibles : -146 569 €
Résultat foncier Année 1 : -123 318 €(Déficit de 123 318 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 101 918 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 309 €/an
Revenus locatifs : +23 251 €
Charges déductibles : -16 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 942 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 101918.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 228 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 655 €(65% de 228 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 406 €/an
Calcul : 148 655 € × 3,636% = 5 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 251 €146 581 €12 676 €-123 331 €21 400 €101 931 €101 931 €
223 716 €15 985 €12 339 €7 731 €--94 200 €
324 190 €15 636 €11 991 €8 553 €--85 646 €
424 674 €15 276 €11 631 €9 397 €--76 249 €
525 167 €14 904 €11 258 €10 264 €--65 985 €
625 671 €14 518 €10 873 €11 152 €--54 833 €
726 184 €14 119 €10 474 €12 065 €--42 768 €
826 708 €13 707 €10 061 €13 001 €--29 767 €
927 242 €13 280 €9 634 €13 962 €--15 805 €
1027 787 €12 838 €9 193 €14 949 €--856 €
1128 342 €12 381 €8 736 €15 961 €---
1228 909 €11 909 €8 263 €17 001 €---
1329 487 €11 420 €7 774 €18 068 €---
1430 077 €10 914 €7 268 €19 163 €---
1530 679 €10 391 €6 745 €20 288 €---
1631 292 €9 849 €6 204 €21 443 €---
1731 918 €9 289 €5 644 €22 629 €---
1832 556 €8 710 €5 064 €23 847 €---
1933 208 €8 110 €4 465 €25 097 €---
2033 872 €7 490 €3 845 €26 382 €---
2134 549 €6 849 €3 203 €27 701 €---
2235 240 €6 185 €2 539 €29 055 €---
2335 945 €5 498 €1 853 €30 447 €---
2436 664 €4 788 €1 142 €31 876 €---
2537 397 €4 053 €408 €33 344 €---
TOTAL744 724 €404 679 €183 282 €340 046 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 883 €-6 420 €+11 303 €
2+4 883 €0 €+4 883 €
3+4 883 €0 €+4 883 €
4+4 883 €0 €+4 883 €
5+4 883 €0 €+4 883 €
6+4 883 €0 €+4 883 €
7+4 883 €0 €+4 883 €
8+4 883 €0 €+4 883 €
9+4 883 €0 €+4 883 €
10+4 883 €0 €+4 883 €
11+4 883 €+4 531 €+352 €
12+4 883 €+5 100 €-217 €
13+4 883 €+5 420 €-537 €
14+4 883 €+5 749 €-866 €
15+4 883 €+6 086 €-1 203 €
16+4 883 €+6 433 €-1 550 €
17+4 883 €+6 789 €-1 906 €
18+4 883 €+7 154 €-2 271 €
19+4 883 €+7 529 €-2 646 €
20+4 883 €+7 915 €-3 032 €
21+4 883 €+8 310 €-3 427 €
22+4 883 €+8 717 €-3 834 €
23+4 883 €+9 134 €-4 251 €
24+4 883 €+9 563 €-4 680 €
25+4 883 €+10 003 €-5 120 €
Total+122 075 €+102 014 €+20 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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