Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleLescure (09)
Surface257
Coût Total377 256
Loyer Annuel23 251
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-235
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 700 €
Surface : 257 m²
Prix au m² : 889,88 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 5 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, Terrasse, Exposition sud, Pas de balcon

Amoureux de la pierre et des bâtisses chargées d'histoire venez découvrir cet ancien château, qui vous offrira la surface habitable idéale pour votre grande famille ou un projet d'accueil. Située au coeur d'un petit hameau de la commune de Lescure, dans un cadre paisible, cette maison dispose au rez-de-chaussée de deux grandes pièces de vie, d'une cuisiné séparée, salle d'eau, toilettes, buanderie et espace garage, atelier. Le premier et second étages disposent de cinq grandes chambres traversantes, d'une salle d'eau et de toilettes. Au troisième étage, les combles aménageables, laissent place à vos envies. A l'extérieur, vous serez charmé par le jardin clôturé par ses murets en pierre, la tour du château ainsi que le coin terrasse à l'abri des regards. Contactez nous dès maintenant afin d'avoir plus de renseignements et convenir d'un rendez-vous de visite.

Ville : Lescure
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09420
Coordonnées : 43.006318, 1.240800
Total : 377 256
Prix d'acquisition : 228 700
Travaux : 130 260
Valeur du bien : 358 960
Frais de notaire : 18 296
Coût estimé : 18 296
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 257
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1938€/mois
Loyer annuel estimé : 23251€/an
Fourchette totale : 1465€ - 2563€/mois
Fourchette annuelle : 17580€ - 30751€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :917,43 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :235 780
Prix d'achat :228 700
Décote à l'achat :-7 080 (-3.0%)
Marge achat-revente :-141 476€ (-60.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :377 256
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 868,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :110,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 978,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 282,07
Coût de l'assurance :33 009,90
Taxe foncière : 2 325,06€/an
Soit par mois : 193,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 937,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 172,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 257 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 257 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 257 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :130 260(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:38 550
    Isolation toiture/combles: 257 m² × 150€/m² = 38550€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 750€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Parquet flottant: 80 m² × 75€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:900
    Tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:20 560
    Mise à jour plomberie: 257 m² × 80€/m² = 20560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lescure (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 79 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 251 €/an
Calcul : 1 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 664 €/an
Base de calcul : Emprunt de 377 256 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 325 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 130 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 146 569
Revenus locatifs : +23 251
Charges déductibles : -146 569
Résultat foncier Année 1 : -123 318(Déficit de 123 318 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 101 918
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 309 €/an
Revenus locatifs : +23 251
Charges déductibles : -16 309
Résultat foncier Années 2+ : 6 942 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 101918.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 228 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 655(65% de 228 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 406 €/an
Calcul : 148 655 € × 3,636% = 5 406
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 251146 58112 676-123 33121 400 €101 931 €101 931 €
223 71615 98512 3397 731--94 200 €
324 19015 63611 9918 553--85 646 €
424 67415 27611 6319 397--76 249 €
525 16714 90411 25810 264--65 985 €
625 67114 51810 87311 152--54 833 €
726 18414 11910 47412 065--42 768 €
826 70813 70710 06113 001--29 767 €
927 24213 2809 63413 962--15 805 €
1027 78712 8389 19314 949--856 €
1128 34212 3818 73615 961---
1228 90911 9098 26317 001---
1329 48711 4207 77418 068---
1430 07710 9147 26819 163---
1530 67910 3916 74520 288---
1631 2929 8496 20421 443---
1731 9189 2895 64422 629---
1832 5568 7105 06423 847---
1933 2088 1104 46525 097---
2033 8727 4903 84526 382---
2134 5496 8493 20327 701---
2235 2406 1852 53929 055---
2335 9455 4981 85330 447---
2436 6644 7881 14231 876---
2537 3974 05340833 344---
TOTAL744 724404 679183 282340 04621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 046
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 883-6 420+11 303
2+4 8830+4 883
3+4 8830+4 883
4+4 8830+4 883
5+4 8830+4 883
6+4 8830+4 883
7+4 8830+4 883
8+4 8830+4 883
9+4 8830+4 883
10+4 8830+4 883
11+4 883+4 531+352
12+4 883+5 100-217
13+4 883+5 420-537
14+4 883+5 749-866
15+4 883+6 086-1 203
16+4 883+6 433-1 550
17+4 883+6 789-1 906
18+4 883+7 154-2 271
19+4 883+7 529-2 646
20+4 883+7 915-3 032
21+4 883+8 310-3 427
22+4 883+8 717-3 834
23+4 883+9 134-4 251
24+4 883+9 563-4 680
25+4 883+10 003-5 120
Total+122 075+102 014+20 061
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →