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Détails du bien

VilleTroyes (10)
Surface59.51
Coût Total93 720
Loyer Annuel9 011
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois-99
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 59.51 m²
Prix au m² : 1 243,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au premier étage d'une résidence services seniors recherchée, ce bel appartement de 59 m² profite d'une situation géographique idéale : tout est accessible à pied (commerces, transports et hypercentre).

L'espace de vie lumineux séduit par ses volumes permettant une belle liberté d'agencement. Le bien se compose également d'une chambre spacieuse, d'une salle d'eau et de rangements intégrés facilitant le quotidien.

Ce bien dispose également d'une cave privative.

La résidence assure un cadre de vie serein et sécurisé grâce à une présence 24h/24, des salons de convivialité et un programme d'animations variées. Un équilibre parfait entre indépendance et services de qualité.

Idéal pour un projet de vie ou un investissement.

N'hésitez plus, contactez-nous pour organiser une visite !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : 'www.georisques.gouv.fr'.

Sixième Avenue, l'immobilier par M6 54 bd du 14 juillet 10000 TROYES 03.25.43.06.06 Copropriété de 144 lots - dont 66 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3490.48 euros.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.299550, 4.057444
Total : 93 720
Prix d'acquisition : 74 000
Travaux : 13 800
Valeur du bien : 87 800
Frais de notaire : 5 920
Coût estimé : 5 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.51
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9011€/an
Fourchette totale : 601€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 7206€ - 11268€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.69% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 661,59 €/m²
Basé sur :456 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 881
Prix d'achat :74 000
Décote à l'achat :-24 881 (-25.2%)
Marge achat-revente :5 161€ (5.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 484,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 591,06
Coût de l'assurance :7 966,20
Taxe foncière : 901,11€/an
Soit par mois : 75,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,87€/mois
Soit par an : 3 490,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 750,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vieillissants par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 800(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 400
    Cuisine équipée complète: 10 m² × 940€/m² = 9400€ (prix moyen pour une cuisine complète, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:1 440
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs/plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les prix unitaires)
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les prix unitaires)
  • Électricité générale - Mise aux normes:560
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 560€ = 560€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes. Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 011 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 490 €/an
Calcul : 291 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 535
Revenus locatifs : +9 011
Charges déductibles : -21 535
Résultat foncier Année 1 : -12 524(Déficit de 12 524 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 824
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 735 €/an
Revenus locatifs : +9 011
Charges déductibles : -7 735
Résultat foncier Années 2+ : 1 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1824.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 01121 5383 028-12 52710 700 €1 827 €1 827 €
29 1917 6562 9461 535--292 €
39 3757 5722 8621 803---
49 5637 4852 7742 078---
59 7547 3942 6842 360---
69 9497 3012 5912 648---
710 1487 2052 4942 943---
810 3517 1052 3953 246---
910 5587 0022 2923 556---
1010 7696 8962 1863 873---
1110 9856 7862 0764 198---
1211 2046 6731 9634 531---
1311 4286 5561 8464 872---
1411 6576 4351 7255 222---
1511 8906 3101 5995 580---
1612 1286 1801 4705 947---
1712 3706 0471 3376 323---
1812 6185 9091 1996 709---
1912 8705 7661 0567 104---
2013 1285 6199097 508---
2113 3905 4677577 923---
2213 6585 3106008 348---
2313 9315 1474378 784---
2414 2104 9802699 230---
2514 4944 806969 688---
TOTAL288 629175 14743 591113 48210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 482
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 892-3 210+5 102
2+1 8920+1 892
3+1 892+453+1 439
4+1 892+623+1 269
5+1 892+708+1 184
6+1 892+794+1 098
7+1 892+883+1 009
8+1 892+974+918
9+1 892+1 067+825
10+1 892+1 162+730
11+1 892+1 259+633
12+1 892+1 359+533
13+1 892+1 462+430
14+1 892+1 567+325
15+1 892+1 674+218
16+1 892+1 784+108
17+1 892+1 897-5
18+1 892+2 013-121
19+1 892+2 131-239
20+1 892+2 252-360
21+1 892+2 377-485
22+1 892+2 504-612
23+1 892+2 635-743
24+1 892+2 769-877
25+1 892+2 906-1 014
Total+47 300+34 045+13 255
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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