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Détails du bien

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface59.51m²
Coût Total93 720€
Loyer Annuel9 011€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 59.51 m²
Prix au m² : 1 243,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au premier étage d'une résidence services seniors recherchée, ce bel appartement de 59 m² profite d'une situation géographique idéale : tout est accessible à pied (commerces, transports et hypercentre).

L'espace de vie lumineux séduit par ses volumes permettant une belle liberté d'agencement. Le bien se compose également d'une chambre spacieuse, d'une salle d'eau et de rangements intégrés facilitant le quotidien.

Ce bien dispose également d'une cave privative.

La résidence assure un cadre de vie serein et sécurisé grâce à une présence 24h/24, des salons de convivialité et un programme d'animations variées. Un équilibre parfait entre indépendance et services de qualité.

Idéal pour un projet de vie ou un investissement.

N'hésitez plus, contactez-nous pour organiser une visite !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : 'www.georisques.gouv.fr'.

Sixième Avenue, l'immobilier par M6 54 bd du 14 juillet 10000 TROYES 03.25.43.06.06 Copropriété de 144 lots - dont 66 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3490.48 euros.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.299550, 4.057444
Total : 93 720€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 13 800€
Valeur du bien : 87 800€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.51m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9011€/an
Fourchette totale : 601€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 7206€ - 11268€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.69% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 661,59 €/m²
Basé sur :456 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 881 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :-24 881€ (-25.2%)
Marge achat-revente :5 161€ (5.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 484,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 591,06€
Coût de l'assurance :7 966,20€
Taxe foncière : 901,11€/an
Soit par mois : 75,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,87€/mois
Soit par an : 3 490,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 750,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vieillissants par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 800 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 400€
    Cuisine équipée complète: 10 m² × 940€/m² = 9400€ (prix moyen pour une cuisine complète, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:1 440€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs/plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les prix unitaires)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les prix unitaires)
  • Électricité générale - Mise aux normes:560€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 560€ = 560€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes. Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 011 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 490 €/an
Calcul : 291 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 535 €
Revenus locatifs : +9 011 €
Charges déductibles : -21 535 €
Résultat foncier Année 1 : -12 524 €(Déficit de 12 524 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 824 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 735 €/an
Revenus locatifs : +9 011 €
Charges déductibles : -7 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1824.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 011 €21 538 €3 028 €-12 527 €10 700 €1 827 €1 827 €
29 191 €7 656 €2 946 €1 535 €--292 €
39 375 €7 572 €2 862 €1 803 €---
49 563 €7 485 €2 774 €2 078 €---
59 754 €7 394 €2 684 €2 360 €---
69 949 €7 301 €2 591 €2 648 €---
710 148 €7 205 €2 494 €2 943 €---
810 351 €7 105 €2 395 €3 246 €---
910 558 €7 002 €2 292 €3 556 €---
1010 769 €6 896 €2 186 €3 873 €---
1110 985 €6 786 €2 076 €4 198 €---
1211 204 €6 673 €1 963 €4 531 €---
1311 428 €6 556 €1 846 €4 872 €---
1411 657 €6 435 €1 725 €5 222 €---
1511 890 €6 310 €1 599 €5 580 €---
1612 128 €6 180 €1 470 €5 947 €---
1712 370 €6 047 €1 337 €6 323 €---
1812 618 €5 909 €1 199 €6 709 €---
1912 870 €5 766 €1 056 €7 104 €---
2013 128 €5 619 €909 €7 508 €---
2113 390 €5 467 €757 €7 923 €---
2213 658 €5 310 €600 €8 348 €---
2313 931 €5 147 €437 €8 784 €---
2414 210 €4 980 €269 €9 230 €---
2514 494 €4 806 €96 €9 688 €---
TOTAL288 629 €175 147 €43 591 €113 482 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 482 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 892 €-3 210 €+5 102 €
2+1 892 €0 €+1 892 €
3+1 892 €+453 €+1 439 €
4+1 892 €+623 €+1 269 €
5+1 892 €+708 €+1 184 €
6+1 892 €+794 €+1 098 €
7+1 892 €+883 €+1 009 €
8+1 892 €+974 €+918 €
9+1 892 €+1 067 €+825 €
10+1 892 €+1 162 €+730 €
11+1 892 €+1 259 €+633 €
12+1 892 €+1 359 €+533 €
13+1 892 €+1 462 €+430 €
14+1 892 €+1 567 €+325 €
15+1 892 €+1 674 €+218 €
16+1 892 €+1 784 €+108 €
17+1 892 €+1 897 €-5 €
18+1 892 €+2 013 €-121 €
19+1 892 €+2 131 €-239 €
20+1 892 €+2 252 €-360 €
21+1 892 €+2 377 €-485 €
22+1 892 €+2 504 €-612 €
23+1 892 €+2 635 €-743 €
24+1 892 €+2 769 €-877 €
25+1 892 €+2 906 €-1 014 €
Total+47 300 €+34 045 €+13 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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