Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Apt T4 de 85M² Clé en main

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface85m²
Coût Total124 740€
Loyer Annuel9 516€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 358,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Transaxia Bourges, BRETOULEIX Fabrice (EI) [Coordonnées masquées]. Situé quartier de Turly,  nous vous proposons ce très bel appartement de 85m² rénové situé au 3ème étage dans une résidence avec hall d'entrée bien entretenu et sécurisé avec badge, ascenseur. Celui-ci est composé d'une large entrée avec dressing, placard, d'un séjour / salle à manger lumineux et traversant avec deux balcons, une cuisine neuve, aménagée et équipée, un couloir desservant 2 chambres comprenant chacune un placard intégré, une salle d'eau neuve et un WC indépendant, (possibilité de recréer une 3ème chambre à la place de la salle à manger comme à l'origine). L'appartement comprend également, une cave, une place de parking ainsi qu'un garage. Aucun travaux intérieur n'est à prévoir. Appartement idéal pour une personne seule ou pour un couple avec un enfant. Emma RENAULT (EI)   [Coordonnées masquées] - Agent commercial RSAC Bourges 941580409 Fabrice BRETOULEIX (EI) [Coordonnées masquées] Agent commercial enregistré au RSAC de Bourges N°808021588 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.081151, 2.394598
Total : 124 740€
Prix d'acquisition : 115 500€
Valeur du bien : 115 500€
Frais de notaire : 9 240€
Coût estimé : 9 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9516€/an
Fourchette totale : 604€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7245€ - 12499€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 677,42 €/m²
Basé sur :473 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 581 €
Prix d'achat :115 500 €
Décote à l'achat :-27 081€ (-19.0%)
Marge achat-revente :17 841€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 644,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 019,09€
Coût de l'assurance :10 602,90€
Taxe foncière : 951,59€/an
Soit par mois : 79,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 793,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 516 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 952 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 402 €/an
Revenus locatifs : +9 516 €
Charges déductibles : -5 402 €
Résultat foncier : 4 114 €/an
Prix d'achat du bien : 115 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075 €(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 516 €5 406 €4 030 €4 110 €---
29 706 €5 297 €3 921 €4 409 €---
39 900 €5 184 €3 809 €4 716 €---
410 098 €5 068 €3 693 €5 030 €---
510 300 €4 948 €3 572 €5 352 €---
610 506 €4 824 €3 448 €5 682 €---
710 716 €4 696 €3 320 €6 021 €---
810 931 €4 563 €3 188 €6 367 €---
911 149 €4 427 €3 051 €6 723 €---
1011 372 €4 285 €2 909 €7 087 €---
1111 600 €4 139 €2 763 €7 461 €---
1211 832 €3 988 €2 612 €7 844 €---
1312 069 €3 832 €2 456 €8 236 €---
1412 310 €3 671 €2 295 €8 639 €---
1512 556 €3 505 €2 129 €9 052 €---
1612 807 €3 333 €1 957 €9 475 €---
1713 063 €3 155 €1 779 €9 908 €---
1813 325 €2 971 €1 596 €10 353 €---
1913 591 €2 782 €1 406 €10 810 €---
2013 863 €2 586 €1 210 €11 277 €---
2114 140 €2 383 €1 007 €11 757 €---
2214 423 €2 174 €798 €12 249 €---
2314 711 €1 958 €582 €12 754 €---
2415 006 €1 734 €359 €13 271 €---
2515 306 €1 504 €128 €13 802 €---
TOTAL304 799 €92 412 €58 019 €212 387 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 998 €+1 233 €+765 €
2+1 998 €+1 323 €+675 €
3+1 998 €+1 415 €+583 €
4+1 998 €+1 509 €+489 €
5+1 998 €+1 606 €+392 €
6+1 998 €+1 705 €+293 €
7+1 998 €+1 806 €+192 €
8+1 998 €+1 910 €+88 €
9+1 998 €+2 017 €-19 €
10+1 998 €+2 126 €-128 €
11+1 998 €+2 238 €-240 €
12+1 998 €+2 353 €-355 €
13+1 998 €+2 471 €-473 €
14+1 998 €+2 592 €-594 €
15+1 998 €+2 715 €-717 €
16+1 998 €+2 842 €-844 €
17+1 998 €+2 973 €-975 €
18+1 998 €+3 106 €-1 108 €
19+1 998 €+3 243 €-1 245 €
20+1 998 €+3 383 €-1 385 €
21+1 998 €+3 527 €-1 529 €
22+1 998 €+3 675 €-1 677 €
23+1 998 €+3 826 €-1 828 €
24+1 998 €+3 981 €-1 983 €
25+1 998 €+4 141 €-2 143 €
Total+49 950 €+63 716 €+-13 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →