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Apt T4 de 85M² Clé en main

VilleBourges (18)
Surface85
Coût Total124 740
Loyer Annuel9 516
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 358,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Transaxia Bourges, BRETOULEIX Fabrice (EI) [Coordonnées masquées]. Situé quartier de Turly,  nous vous proposons ce très bel appartement de 85m² rénové situé au 3ème étage dans une résidence avec hall d'entrée bien entretenu et sécurisé avec badge, ascenseur. Celui-ci est composé d'une large entrée avec dressing, placard, d'un séjour / salle à manger lumineux et traversant avec deux balcons, une cuisine neuve, aménagée et équipée, un couloir desservant 2 chambres comprenant chacune un placard intégré, une salle d'eau neuve et un WC indépendant, (possibilité de recréer une 3ème chambre à la place de la salle à manger comme à l'origine). L'appartement comprend également, une cave, une place de parking ainsi qu'un garage. Aucun travaux intérieur n'est à prévoir. Appartement idéal pour une personne seule ou pour un couple avec un enfant. Emma RENAULT (EI)   [Coordonnées masquées] - Agent commercial RSAC Bourges 941580409 Fabrice BRETOULEIX (EI) [Coordonnées masquées] Agent commercial enregistré au RSAC de Bourges N°808021588 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.081151, 2.394598
Total : 124 740
Prix d'acquisition : 115 500
Valeur du bien : 115 500
Frais de notaire : 9 240
Coût estimé : 9 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9516€/an
Fourchette totale : 604€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7245€ - 12499€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 677,42 €/m²
Basé sur :473 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 581
Prix d'achat :115 500
Décote à l'achat :-27 081 (-19.0%)
Marge achat-revente :17 841€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 644,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 019,09
Coût de l'assurance :10 602,90
Taxe foncière : 951,59€/an
Soit par mois : 79,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 793,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 516 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 740 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 952 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 402 €/an
Revenus locatifs : +9 516
Charges déductibles : -5 402
Résultat foncier : 4 114 €/an
Prix d'achat du bien : 115 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 5165 4064 0304 110---
29 7065 2973 9214 409---
39 9005 1843 8094 716---
410 0985 0683 6935 030---
510 3004 9483 5725 352---
610 5064 8243 4485 682---
710 7164 6963 3206 021---
810 9314 5633 1886 367---
911 1494 4273 0516 723---
1011 3724 2852 9097 087---
1111 6004 1392 7637 461---
1211 8323 9882 6127 844---
1312 0693 8322 4568 236---
1412 3103 6712 2958 639---
1512 5563 5052 1299 052---
1612 8073 3331 9579 475---
1713 0633 1551 7799 908---
1813 3252 9711 59610 353---
1913 5912 7821 40610 810---
2013 8632 5861 21011 277---
2114 1402 3831 00711 757---
2214 4232 17479812 249---
2314 7111 95858212 754---
2415 0061 73435913 271---
2515 3061 50412813 802---
TOTAL304 79992 41258 019212 3870Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 387
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 998+1 233+765
2+1 998+1 323+675
3+1 998+1 415+583
4+1 998+1 509+489
5+1 998+1 606+392
6+1 998+1 705+293
7+1 998+1 806+192
8+1 998+1 910+88
9+1 998+2 017-19
10+1 998+2 126-128
11+1 998+2 238-240
12+1 998+2 353-355
13+1 998+2 471-473
14+1 998+2 592-594
15+1 998+2 715-717
16+1 998+2 842-844
17+1 998+2 973-975
18+1 998+3 106-1 108
19+1 998+3 243-1 245
20+1 998+3 383-1 385
21+1 998+3 527-1 529
22+1 998+3 675-1 677
23+1 998+3 826-1 828
24+1 998+3 981-1 983
25+1 998+4 141-2 143
Total+49 950+63 716+-13 766
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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