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Ferme à vendre

VilleMarcellaz-Albanais (74)
Surface160m²
Coût Total324 400€
Loyer Annuel30 895€
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+598€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 437,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur la commune de Marcellaz- Albanais à 20 min d'Annecy et à 4km de Rumilly. Dans un cadre champêtre. Venez découvrir une maison à fort potentiel en mitoyenneté. Rénovation totale à prévoir.   120 m² habitables sur 2 niveaux + 1 niveau de combles aménageables. Soit un potentiel sur 3 niveaux d'environ 160m²   Avec son jardin et ses places de stationnement.   Prévoir :  

  • Création compteur EDF + EAU
  • Toiture à revoir (devis disponible)
  • Création d'un assainissement individuel (devis disponible)
  • Rénovation globale   En résumé une belle opportunité pour créer un bien à votre image.   Dossier complet sur demande   Bien non soumis au DPE   Une annonce du GROUPE RD IMMO   Pour plus d'informations contacter : Patrice PEGAZ BLANC : O6 17 19 62 76

Agent Commercial Indépendant RSAC No 893 072 926

Ville : Marcellaz-Albanais
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74150
Coordonnées : 45.872245, 5.997526
Total : 324 400€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 76 000€
Valeur du bien : 306 000€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 16.09€/m²/mois
Fourchette : 11.63€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2575€/mois
Loyer annuel estimé : 30895€/an
Fourchette totale : 1860€ - 3563€/mois
Fourchette annuelle : 22326€ - 42753€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 13.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 018,94 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :643 030 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-413 030€ (-64.2%)
Marge achat-revente :318 630€ (49.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :324 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 627,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :91,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 719,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 851,36€
Coût de l'assurance :27 574,00€
Taxe foncière : 3 089,47€/an
Soit par mois : 257,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 574,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 976,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :597,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface des combles (environ 80 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et réfection électricité
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite une rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Création d'un nouveau tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assainissement individuel à créer et plomberie vétuste
ToitureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation de la toiture selon devis disponible
Quantité: surface de la toiture (estimation à définir)
Raison: Toiture à revoir pour éviter les infiltrations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 000 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:5 600€
    Isolation combles: 80 m² × 70€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (pose incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant revêtement, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:2 700€
    Rénovation salon: 18 m² × 150€/m² = 2700€ (incluant revêtement, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (fourniture et pose comprises)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (vérification et mise aux normes de toute la plomberie)
  • Toiture:16 000€
    Réparation toiture: 100 m² × 160€/m² = 16000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marcellaz-Albanais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 895 €/an
Calcul : 2 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 324 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 103 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 469 €
Revenus locatifs : +30 895 €
Charges déductibles : -91 469 €
Résultat foncier Année 1 : -60 574 €(Déficit de 60 574 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 174 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 469 €/an
Revenus locatifs : +30 895 €
Charges déductibles : -15 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39173.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 895 €91 479 €11 287 €-60 584 €21 400 €39 184 €39 184 €
231 513 €15 184 €10 992 €16 328 €--22 856 €
332 143 €14 879 €10 686 €17 264 €--5 592 €
432 786 €14 562 €10 370 €18 223 €---
533 441 €14 235 €10 042 €19 207 €---
634 110 €13 895 €9 703 €20 215 €---
734 793 €13 544 €9 351 €21 249 €---
835 488 €13 180 €8 987 €22 309 €---
936 198 €12 803 €8 610 €23 396 €---
1036 922 €12 412 €8 219 €24 510 €---
1137 661 €12 007 €7 815 €25 653 €---
1238 414 €11 588 €7 396 €26 826 €---
1339 182 €11 154 €6 962 €28 028 €---
1439 966 €10 704 €6 512 €29 261 €---
1540 765 €10 239 €6 046 €30 526 €---
1641 580 €9 756 €5 564 €31 824 €---
1742 412 €9 257 €5 064 €33 155 €---
1843 260 €8 739 €4 547 €34 521 €---
1944 125 €8 203 €4 011 €35 922 €---
2045 008 €7 648 €3 456 €37 360 €---
2145 908 €7 073 €2 881 €38 835 €---
2246 826 €6 478 €2 285 €40 349 €---
2347 763 €5 861 €1 668 €41 902 €---
2448 718 €5 222 €1 029 €43 496 €---
2549 692 €4 560 €367 €45 132 €---
TOTAL989 568 €344 662 €163 851 €644 906 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 644 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 895 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 488 €-6 420 €+12 908 €
2+6 488 €0 €+6 488 €
3+6 488 €0 €+6 488 €
4+6 488 €+3 789 €+2 699 €
5+6 488 €+5 762 €+726 €
6+6 488 €+6 064 €+424 €
7+6 488 €+6 375 €+113 €
8+6 488 €+6 693 €-205 €
9+6 488 €+7 019 €-531 €
10+6 488 €+7 353 €-865 €
11+6 488 €+7 696 €-1 208 €
12+6 488 €+8 048 €-1 560 €
13+6 488 €+8 408 €-1 920 €
14+6 488 €+8 778 €-2 290 €
15+6 488 €+9 158 €-2 670 €
16+6 488 €+9 547 €-3 059 €
17+6 488 €+9 947 €-3 459 €
18+6 488 €+10 356 €-3 868 €
19+6 488 €+10 777 €-4 289 €
20+6 488 €+11 208 €-4 720 €
21+6 488 €+11 650 €-5 162 €
22+6 488 €+12 105 €-5 617 €
23+6 488 €+12 571 €-6 083 €
24+6 488 €+13 049 €-6 561 €
25+6 488 €+13 540 €-7 052 €
Total+162 200 €+193 472 €+-31 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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