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Appartement à vendre

VilleSaint-Florentin (89)
Surface29m²
Coût Total57 962€
Loyer Annuel3 161€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 900 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 168,97 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 10 m²), Entrée séparée, Pas de balcon

Sur la commune de Saint-Florentin, faîtes l'acquisition de cet appartement idéalement situé au cœur de la ville. Il se compose d'une entrée avec placard, d'une cuisine aménagée, d'un palier donnant accès à une salle d'eau avec wc et un coin salon ou chambre. Double vitrage. Chauffage Gaz de Ville (chaudière neuve). Actuellement loué en meublé à 350€ !! N'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires. Mr Grégory LEBRET Tél. : Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de SENS sous le numéro 2021AC00104. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet :

Ville : Saint-Florentin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89600
Coordonnées : 47.992431, 3.702952
Total : 57 962€
Prix d'acquisition : 33 900€
Travaux : 21 350€
Valeur du bien : 55 250€
Frais de notaire : 2 712€
Coût estimé : 2 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 263€/mois
Loyer annuel estimé : 3161€/an
Fourchette totale : 205€ - 338€/mois
Fourchette annuelle : 2463€ - 4058€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :428,57 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :12 429 €
Prix d'achat :33 900 €
Décote à l'achat :+21 471€ (+172.8%)
Marge achat-revente :-45 533€ (-366.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 962€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :290,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :16,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 307,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 089,43€
Coût de l'assurance :5 071,67€
Taxe foncière : 316,13€/an
Soit par mois : 26,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 263,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 333,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage gaz de ville
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du parquet
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du plan de travail
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 350 €(736 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1500€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€, Électricité: 1 chambre × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€ = 1300€
  • Salon:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Entretien parquet: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 100€ = 700€
  • Cuisine:850€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€, Entretien plan de travail: 1 cuisine × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 50€ = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Florentin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 161 €/an
Calcul : 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 962 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 203 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 316 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 872 €
Revenus locatifs : +3 161 €
Charges déductibles : -23 872 €
Résultat foncier Année 1 : -20 711 €(Déficit de 20 711 €)
Imputable sur revenu global : 20 711 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 522 €/an
Revenus locatifs : +3 161 €
Charges déductibles : -2 522 €
Résultat foncier Années 2+ : 639 €/an
Prix d'achat du bien : 33 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 035 €(65% de 33 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 801 €/an
Calcul : 22 035 € × 3,636% = 801 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 161 €23 874 €2 005 €-20 713 €20 713 €--
23 225 €2 472 €1 953 €753 €---
33 289 €2 417 €1 898 €872 €---
43 355 €2 361 €1 842 €994 €---
53 422 €2 303 €1 784 €1 119 €---
63 490 €2 242 €1 723 €1 248 €---
73 560 €2 180 €1 661 €1 381 €---
83 631 €2 115 €1 596 €1 517 €---
93 704 €2 048 €1 529 €1 656 €---
103 778 €1 978 €1 459 €1 800 €---
113 854 €1 906 €1 387 €1 947 €---
123 931 €1 832 €1 313 €2 099 €---
134 009 €1 755 €1 236 €2 255 €---
144 089 €1 675 €1 156 €2 415 €---
154 171 €1 592 €1 073 €2 579 €---
164 255 €1 506 €987 €2 748 €---
174 340 €1 418 €899 €2 922 €---
184 427 €1 326 €807 €3 101 €---
194 515 €1 230 €711 €3 285 €---
204 605 €1 132 €613 €3 473 €---
214 698 €1 030 €511 €3 668 €---
224 791 €924 €405 €3 867 €---
234 887 €815 €296 €4 073 €---
244 985 €701 €182 €4 284 €---
255 085 €584 €65 €4 501 €---
TOTAL101 258 €63 414 €29 089 €37 843 €20 713 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 214 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+664 €-6 214 €+6 878 €
2+664 €+226 €+438 €
3+664 €+262 €+402 €
4+664 €+298 €+366 €
5+664 €+336 €+328 €
6+664 €+374 €+290 €
7+664 €+414 €+250 €
8+664 €+455 €+209 €
9+664 €+497 €+167 €
10+664 €+540 €+124 €
11+664 €+584 €+80 €
12+664 €+630 €+34 €
13+664 €+676 €-12 €
14+664 €+724 €-60 €
15+664 €+774 €-110 €
16+664 €+825 €-161 €
17+664 €+877 €-213 €
18+664 €+930 €-266 €
19+664 €+985 €-321 €
20+664 €+1 042 €-378 €
21+664 €+1 100 €-436 €
22+664 €+1 160 €-496 €
23+664 €+1 222 €-558 €
24+664 €+1 285 €-621 €
25+664 €+1 350 €-686 €
Total+16 600 €+11 353 €+5 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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