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Vente maison 8 pièces 175 m² Graulhet (81300) - Superimmo

VilleGraulhet (81)
Surface175m²
Coût Total215 920€
Loyer Annuel16 644€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 965,71 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche des commodités, cette maison de ville familiale de 175m2 offre de beaux volumes et un fort potentiel. Elle dispose de 5 chambres, une salle d'eau et deux grands garages attenants. Côté extérieur, un jardin d'environ 200m2 et des dépendances. Econome avec un DPE en C elle est équipé de double vitrage et d'une pompe à chaleur.

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Total : 215 920€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 33 400€
Valeur du bien : 202 400€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1387€/mois
Loyer annuel estimé : 16644€/an
Fourchette totale : 1040€ - 1849€/mois
Fourchette annuelle : 12482€ - 22192€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 205,13 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 898 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-41 898€ (-19.9%)
Marge achat-revente :-5 022€ (-2.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 080,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 143,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 363,92€
Coût de l'assurance :18 893,00€
Taxe foncière : 1 664,35€/an
Soit par mois : 138,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 386,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 282,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 400 €(191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 5000€, Électroménager complet: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant 60 m²: 50€/m² × 60 = 3000€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 644 €/an
Calcul : 1 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 756 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 283 €
Revenus locatifs : +16 644 €
Charges déductibles : -43 283 €
Résultat foncier Année 1 : -26 639 €(Déficit de 26 639 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 883 €/an
Revenus locatifs : +16 644 €
Charges déductibles : -9 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15939.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 644 €43 290 €7 469 €-26 646 €10 700 €15 946 €15 946 €
216 976 €9 694 €7 274 €7 282 €--8 664 €
317 316 €9 491 €7 071 €7 825 €--839 €
417 662 €9 281 €6 861 €8 381 €---
518 015 €9 064 €6 644 €8 951 €---
618 376 €8 839 €6 419 €9 537 €---
718 743 €8 606 €6 186 €10 137 €---
819 118 €8 365 €5 945 €10 754 €---
919 501 €8 115 €5 695 €11 386 €---
1019 891 €7 856 €5 436 €12 035 €---
1120 288 €7 588 €5 168 €12 700 €---
1220 694 €7 310 €4 890 €13 384 €---
1321 108 €7 023 €4 603 €14 085 €---
1421 530 €6 725 €4 305 €14 805 €---
1521 961 €6 417 €3 997 €15 544 €---
1622 400 €6 098 €3 678 €16 302 €---
1722 848 €5 767 €3 347 €17 081 €---
1823 305 €5 425 €3 005 €17 880 €---
1923 771 €5 071 €2 650 €18 700 €---
2024 246 €4 703 €2 283 €19 543 €---
2124 731 €4 323 €1 903 €20 408 €---
2225 226 €3 930 €1 510 €21 296 €---
2325 731 €3 522 €1 102 €22 209 €---
2426 245 €3 100 €680 €23 145 €---
2526 770 €2 663 €243 €24 107 €---
TOTAL533 097 €202 266 €108 364 €330 831 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 495 €-3 210 €+6 705 €
2+3 495 €0 €+3 495 €
3+3 495 €0 €+3 495 €
4+3 495 €+2 263 €+1 232 €
5+3 495 €+2 685 €+810 €
6+3 495 €+2 861 €+634 €
7+3 495 €+3 041 €+454 €
8+3 495 €+3 226 €+269 €
9+3 495 €+3 416 €+79 €
10+3 495 €+3 610 €-115 €
11+3 495 €+3 810 €-315 €
12+3 495 €+4 015 €-520 €
13+3 495 €+4 226 €-731 €
14+3 495 €+4 441 €-946 €
15+3 495 €+4 663 €-1 168 €
16+3 495 €+4 891 €-1 396 €
17+3 495 €+5 124 €-1 629 €
18+3 495 €+5 364 €-1 869 €
19+3 495 €+5 610 €-2 115 €
20+3 495 €+5 863 €-2 368 €
21+3 495 €+6 122 €-2 627 €
22+3 495 €+6 389 €-2 894 €
23+3 495 €+6 663 €-3 168 €
24+3 495 €+6 944 €-3 449 €
25+3 495 €+7 232 €-3 737 €
Total+87 375 €+99 249 €+-11 874 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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