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Appartement à vendre Sedan

VilleSedan (08)
Surface65m²
Coût Total102 780€
Loyer Annuel6 434€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 092,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces, 2 chambres, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Rez-de-chaussée

CEDRIC BOUR WE INVEST IMMOBILIERS vous présente un magnifique appartement loué au première étage d'une surface de 67 m2 environ Cette Appartement est composé de : un wc séparé, un séjour ouvert sur une cuisine équipé, une salle d'eau et deux chambres dont un avec une salle d'eau privé. Chauffage gaz et électrique , double vitrage. Loué à 500 euros + 30 euros de charges / mois, Parfait pour investissement Pour plus d'informations, N'hésitez pas à me .

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1612.00 et 2183.00 sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Votre conseiller We Invest France : Cédric Bour Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 879 615 565 SEDAN.

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.701185, 4.945441
Total : 102 780€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 97 100€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6434€/an
Fourchette totale : 421€ - 683€/mois
Fourchette annuelle : 5050€ - 8197€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :820 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 300 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :+17 700€ (+33.2%)
Marge achat-revente :-49 480€ (-92.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :29,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 913,20€
Coût de l'assurance :8 993,25€
Taxe foncière : 643,38€/an
Soit par mois : 53,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 536,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 629,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage gaz existant
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 6 m² (carrelage et sanitaires)
Raison: État 3/5 - Salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5200€ = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose revêtement sol: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 434 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 780 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 036 €
Revenus locatifs : +6 434 €
Charges déductibles : -31 036 €
Résultat foncier Année 1 : -24 602 €(Déficit de 24 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 936 €/an
Revenus locatifs : +6 434 €
Charges déductibles : -4 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 498 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3201.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 434 €31 039 €3 576 €-24 605 €21 400 €3 205 €3 205 €
26 563 €4 846 €3 483 €1 717 €--1 488 €
36 694 €4 749 €3 386 €1 945 €---
46 828 €4 649 €3 286 €2 179 €---
56 964 €4 545 €3 182 €2 419 €---
67 103 €4 437 €3 074 €2 666 €---
77 246 €4 326 €2 963 €2 920 €---
87 390 €4 211 €2 847 €3 180 €---
97 538 €4 091 €2 728 €3 447 €---
107 689 €3 967 €2 604 €3 722 €---
117 843 €3 839 €2 476 €4 004 €---
128 000 €3 706 €2 343 €4 293 €---
138 160 €3 569 €2 206 €4 591 €---
148 323 €3 426 €2 063 €4 897 €---
158 489 €3 279 €1 916 €5 211 €---
168 659 €3 126 €1 763 €5 533 €---
178 832 €2 968 €1 605 €5 865 €---
189 009 €2 804 €1 441 €6 205 €---
199 189 €2 634 €1 271 €6 555 €---
209 373 €2 458 €1 095 €6 915 €---
219 560 €2 276 €913 €7 285 €---
229 752 €2 087 €724 €7 664 €---
239 947 €1 892 €529 €8 055 €---
2410 145 €1 689 €326 €8 456 €---
2510 348 €1 479 €116 €8 869 €---
TOTAL206 077 €112 091 €51 913 €93 986 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 434 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 351 €-6 420 €+7 771 €
2+1 351 €0 €+1 351 €
3+1 351 €+137 €+1 214 €
4+1 351 €+654 €+697 €
5+1 351 €+726 €+625 €
6+1 351 €+800 €+551 €
7+1 351 €+876 €+475 €
8+1 351 €+954 €+397 €
9+1 351 €+1 034 €+317 €
10+1 351 €+1 117 €+234 €
11+1 351 €+1 201 €+150 €
12+1 351 €+1 288 €+63 €
13+1 351 €+1 377 €-26 €
14+1 351 €+1 469 €-118 €
15+1 351 €+1 563 €-212 €
16+1 351 €+1 660 €-309 €
17+1 351 €+1 759 €-408 €
18+1 351 €+1 862 €-511 €
19+1 351 €+1 967 €-616 €
20+1 351 €+2 074 €-723 €
21+1 351 €+2 185 €-834 €
22+1 351 €+2 299 €-948 €
23+1 351 €+2 416 €-1 065 €
24+1 351 €+2 537 €-1 186 €
25+1 351 €+2 661 €-1 310 €
Total+33 775 €+28 196 €+5 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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