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Appartement - 4 pièce(s) - 87 m²

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface87m²
Coût Total160 170€
Loyer Annuel10 175€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 287,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BELLE OPPORTUNITE pour cet appartement à rafraichir de plus de 83m². Il dispose de tout ce que vous avez besoin soit cuisine équipée, séjour avec accés balcon, 3 chambres, salle d'eau entièrement refaite, wc indépendant, nonbreux rangements, cave et place de parking box sécurisé.Trés belle vue dégagée sur les monts du cantal.Copropriété géré par syndic bénévole. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr "

Numéro de mandat : 30506

Précision localisation : centre ville, école, commerces, bus, aéroport, gare

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.928394, 2.409305
Total : 160 170€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 39 210€
Valeur du bien : 151 210€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10175€/an
Fourchette totale : 652€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 7819€ - 13241€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 274,17 €/m²
Basé sur :596 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :110 852 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :+1 148€ (+1.0%)
Marge achat-revente :-49 318€ (-44.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :46,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 840,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 071,54€
Coût de l'assurance :14 014,87€
Taxe foncière : 1 017,53€/an
Soit par mois : 84,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 210 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€, Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 2880€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 175 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 170 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 181 €
Revenus locatifs : +10 175 €
Charges déductibles : -46 181 €
Résultat foncier Année 1 : -36 005 €(Déficit de 36 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 605 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 971 €/an
Revenus locatifs : +10 175 €
Charges déductibles : -6 971 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 205 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14605.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 175 €46 186 €5 398 €-36 010 €21 400 €14 610 €14 610 €
210 379 €6 833 €5 254 €3 546 €--11 064 €
310 586 €6 685 €5 106 €3 902 €--7 162 €
410 798 €6 531 €4 953 €4 267 €--2 896 €
511 014 €6 373 €4 795 €4 641 €---
611 234 €6 209 €4 631 €5 026 €---
711 459 €6 039 €4 461 €5 420 €---
811 688 €5 864 €4 285 €5 825 €---
911 922 €5 682 €4 104 €6 240 €---
1012 160 €5 494 €3 916 €6 666 €---
1112 404 €5 299 €3 721 €7 104 €---
1212 652 €5 098 €3 520 €7 553 €---
1312 905 €4 890 €3 312 €8 015 €---
1413 163 €4 675 €3 097 €8 488 €---
1513 426 €4 452 €2 874 €8 974 €---
1613 695 €4 221 €2 643 €9 473 €---
1713 968 €3 983 €2 405 €9 986 €---
1814 248 €3 736 €2 158 €10 512 €---
1914 533 €3 481 €1 903 €11 052 €---
2014 823 €3 217 €1 638 €11 607 €---
2115 120 €2 943 €1 365 €12 177 €---
2215 422 €2 660 €1 082 €12 762 €---
2315 731 €2 368 €790 €13 363 €---
2416 045 €2 065 €487 €13 980 €---
2516 366 €1 752 €174 €14 614 €---
TOTAL325 918 €156 735 €78 072 €169 183 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 137 €-6 420 €+8 557 €
2+2 137 €0 €+2 137 €
3+2 137 €0 €+2 137 €
4+2 137 €0 €+2 137 €
5+2 137 €+524 €+1 613 €
6+2 137 €+1 508 €+629 €
7+2 137 €+1 626 €+511 €
8+2 137 €+1 747 €+390 €
9+2 137 €+1 872 €+265 €
10+2 137 €+2 000 €+137 €
11+2 137 €+2 131 €+6 €
12+2 137 €+2 266 €-129 €
13+2 137 €+2 404 €-267 €
14+2 137 €+2 546 €-409 €
15+2 137 €+2 692 €-555 €
16+2 137 €+2 842 €-705 €
17+2 137 €+2 996 €-859 €
18+2 137 €+3 154 €-1 017 €
19+2 137 €+3 316 €-1 179 €
20+2 137 €+3 482 €-1 345 €
21+2 137 €+3 653 €-1 516 €
22+2 137 €+3 829 €-1 692 €
23+2 137 €+4 009 €-1 872 €
24+2 137 €+4 194 €-2 057 €
25+2 137 €+4 384 €-2 247 €
Total+53 425 €+50 755 €+2 670 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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