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Maison à vendre

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface174m²
Coût Total215 080€
Loyer Annuel17 124€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 689,66 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Exclusivité à découvrir dans notre agence ! Venez découvrir cette charmante maison de caractère aux volumes généreux, offrant un cadre de vie chaleureux et convivial, idéal pour accueillir votre famille ou profiter de moments de détente à la campagne. Vous serez immédiatement séduits par le charme de l’ancien avec ses poutres et pierres apparentes, apportant authenticité et cachet à l’ensemble. La toiture a également été refaite, un véritable atout pour votre tranquillité. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un vaste salon/séjour lumineux agrémenté d’un insert bois, parfait pour des soirées conviviales, ainsi qu’une salle à manger accueillante et une grande cuisine équipée d’un poêle à bois apportant charme et authenticité. Ce niveau dispose également d’une salle d’eau, d’un WC indépendant et de deux chambres confortables. À l’étage, un large palier dessert deux chambres supplémentaires, une salle d’eau moderne avec WC, ainsi qu’un grenier offrant un beau potentiel d’aménagement selon vos envies : espace de rangement, chambre supplémentaire, bureau ou salle de jeux. À l’extérieur, vous bénéficierez d’un spacieux garage permettant de stationner plusieurs véhicules ou d’aménager un atelier, ainsi qu'un appentis. L’ensemble est implanté sur un agréable terrain propice aux moments de détente en extérieur. Une parcelle de terrain non attenante vient également compléter ce bien. Cette maison pleine de charme saura parfaitement convenir à une famille en quête d’une résidence principale confortable, mais également à toute personne recherchant une agréable maison secondaire pour les week-ends et vacances.

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.418729, 2.953509
Total : 215 080€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 85 480€
Valeur du bien : 205 480€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1427€/mois
Loyer annuel estimé : 17124€/an
Fourchette totale : 1131€ - 1800€/mois
Fourchette annuelle : 13573€ - 21604€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 471,86 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :256 103 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-136 103€ (-53.1%)
Marge achat-revente :41 023€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :62,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 116,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 062,80€
Coût de l'assurance :18 819,50€
Taxe foncière : 1 712,39€/an
Soit par mois : 142,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 426,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 259,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 480 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 800€
    Isolation combles: 174 m² × 80€/m² = 13920€, Main d'œuvre: 880€
  • Chauffage:14 300€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:21 780€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 900€/fenêtre = 19800€, Main d'œuvre: 1980€
  • Cuisine:13 200€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:8 800€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 124 €/an
Calcul : 1 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 080 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 951 €
Revenus locatifs : +17 124 €
Charges déductibles : -94 951 €
Résultat foncier Année 1 : -77 827 €(Déficit de 77 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 471 €/an
Revenus locatifs : +17 124 €
Charges déductibles : -9 471 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56427.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 124 €94 958 €7 013 €-77 834 €21 400 €56 434 €56 434 €
217 466 €9 289 €6 824 €8 177 €--48 257 €
317 816 €9 094 €6 629 €8 721 €--39 536 €
418 172 €8 893 €6 428 €9 279 €--30 257 €
518 535 €8 684 €6 219 €9 851 €--20 406 €
618 906 €8 469 €6 004 €10 437 €--9 969 €
719 284 €8 247 €5 781 €11 038 €---
819 670 €8 017 €5 551 €11 653 €---
920 063 €7 779 €5 314 €12 284 €---
1020 465 €7 533 €5 068 €12 931 €---
1120 874 €7 279 €4 814 €13 595 €---
1221 291 €7 017 €4 552 €14 274 €---
1321 717 €6 746 €4 281 €14 971 €---
1422 152 €6 466 €4 000 €15 686 €---
1522 595 €6 176 €3 711 €16 419 €---
1623 047 €5 877 €3 411 €17 170 €---
1723 507 €5 567 €3 102 €17 940 €---
1823 978 €5 247 €2 782 €18 730 €---
1924 457 €4 917 €2 452 €19 540 €---
2024 946 €4 576 €2 110 €20 371 €---
2125 445 €4 223 €1 757 €21 223 €---
2225 954 €3 858 €1 393 €22 096 €---
2326 473 €3 481 €1 016 €22 993 €---
2427 003 €3 091 €626 €23 912 €---
2527 543 €2 688 €223 €24 854 €---
TOTAL548 484 €248 172 €101 063 €300 312 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 124 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 596 €-6 420 €+10 016 €
2+3 596 €0 €+3 596 €
3+3 596 €0 €+3 596 €
4+3 596 €0 €+3 596 €
5+3 596 €0 €+3 596 €
6+3 596 €0 €+3 596 €
7+3 596 €+321 €+3 275 €
8+3 596 €+3 496 €+100 €
9+3 596 €+3 685 €-89 €
10+3 596 €+3 879 €-283 €
11+3 596 €+4 078 €-482 €
12+3 596 €+4 282 €-686 €
13+3 596 €+4 491 €-895 €
14+3 596 €+4 706 €-1 110 €
15+3 596 €+4 926 €-1 330 €
16+3 596 €+5 151 €-1 555 €
17+3 596 €+5 382 €-1 786 €
18+3 596 €+5 619 €-2 023 €
19+3 596 €+5 862 €-2 266 €
20+3 596 €+6 111 €-2 515 €
21+3 596 €+6 367 €-2 771 €
22+3 596 €+6 629 €-3 033 €
23+3 596 €+6 898 €-3 302 €
24+3 596 €+7 173 €-3 577 €
25+3 596 €+7 456 €-3 860 €
Total+89 900 €+90 094 €+-194 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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