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Maison 5 pièces 102 m²

Bien expiré
VilleTence (43)
Surface102m²
Coût Total160 820€
Loyer Annuel8 572€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 637,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 102 m² - Maison 5 pièces 102 m²

Centre de Tence, maison de bourg d'environ 102 m2 habitables, à rénover. 2 niveaux plus combles. Sous-sol donnant directemant sur l'extérieur. Tout à l'égout, gros oeuvres en bon état, couverture à revoir. Sylvie TEYSSONNIER : [Coordonnées masquées];

Surface : 102 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2025

Consommation énergie primaire : 430 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 860 € et 5 280 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Tence
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43190
Coordonnées : 45.127132, 4.334267
Total : 160 820€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 90 620€
Valeur du bien : 155 620€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.17€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8572€/an
Fourchette totale : 527€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 6324€ - 11620€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,21€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 837,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 388,37€
Coût de l'assurance :12 061,50€
Taxe foncière : 857,20€/an
Soit par mois : 71,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à niveau
Vérification et mise à niveau de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la plomberie à vérifier
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 620 €(888 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 080€
    Isolation des combles perdus: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 600€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage 6 m² × 100€/m² = 600€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 3500€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 640€
    Pose de parquet flottant: 22 m² × 120€/m² = 2640€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:33 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€ = 15000€
  • Salon - Rénovation complète:10 800€
    Rénovation complète salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement sol 30 m² × 80€/m² = 2400€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2200€ = 6000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 800€ = 800€, Ajout de prises: 4 prises × 100€ = 400€, Main d'œuvre: 200€ = 1200€
  • Plomberie générale - Mise à niveau:2 000€
    Vérification plomberie: 1 système complet × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tence (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 572 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 820 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 374 €
Revenus locatifs : +8 572 €
Charges déductibles : -97 374 €
Résultat foncier Année 1 : -88 802 €(Déficit de 88 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 402 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 754 €/an
Revenus locatifs : +8 572 €
Charges déductibles : -6 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 818 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67401.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 572 €97 379 €5 420 €-88 807 €21 400 €67 407 €67 407 €
28 743 €6 615 €5 276 €2 128 €--65 279 €
38 918 €6 467 €5 127 €2 452 €--62 828 €
49 097 €6 313 €4 973 €2 784 €--60 044 €
59 279 €6 154 €4 814 €3 125 €--56 919 €
69 464 €5 989 €4 649 €3 475 €--53 444 €
79 653 €5 819 €4 479 €3 835 €--49 609 €
89 847 €5 642 €4 303 €4 204 €--45 405 €
910 043 €5 460 €4 120 €4 583 €--40 822 €
1010 244 €5 271 €3 932 €4 973 €--35 849 €
1110 449 €5 076 €3 736 €5 373 €--30 476 €
1210 658 €4 874 €3 534 €5 784 €---
1310 871 €4 665 €3 325 €6 206 €---
1411 089 €4 449 €3 109 €6 640 €---
1511 311 €4 225 €2 885 €7 085 €---
1611 537 €3 994 €2 654 €7 543 €---
1711 768 €3 754 €2 414 €8 013 €---
1812 003 €3 506 €2 167 €8 497 €---
1912 243 €3 250 €1 910 €8 993 €---
2012 488 €2 985 €1 645 €9 503 €---
2112 738 €2 710 €1 371 €10 027 €---
2212 992 €2 426 €1 087 €10 566 €---
2313 252 €2 133 €793 €11 120 €---
2413 517 €1 829 €489 €11 689 €---
2513 788 €1 514 €174 €12 273 €---
TOTAL274 564 €202 500 €78 388 €72 064 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 572 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800 €-6 420 €+8 220 €
2+1 800 €0 €+1 800 €
3+1 800 €0 €+1 800 €
4+1 800 €0 €+1 800 €
5+1 800 €0 €+1 800 €
6+1 800 €0 €+1 800 €
7+1 800 €0 €+1 800 €
8+1 800 €0 €+1 800 €
9+1 800 €0 €+1 800 €
10+1 800 €0 €+1 800 €
11+1 800 €0 €+1 800 €
12+1 800 €+1 735 €+65 €
13+1 800 €+1 862 €-62 €
14+1 800 €+1 992 €-192 €
15+1 800 €+2 126 €-326 €
16+1 800 €+2 263 €-463 €
17+1 800 €+2 404 €-604 €
18+1 800 €+2 549 €-749 €
19+1 800 €+2 698 €-898 €
20+1 800 €+2 851 €-1 051 €
21+1 800 €+3 008 €-1 208 €
22+1 800 €+3 170 €-1 370 €
23+1 800 €+3 336 €-1 536 €
24+1 800 €+3 507 €-1 707 €
25+1 800 €+3 682 €-1 882 €
Total+45 000 €+30 762 €+14 238 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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