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EXCLUSIVITE - Appartement Redon 3 pièces

VilleRedon (35)
Surface77
Coût Total130 954
Loyer Annuel8 530
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 365 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 017,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

À vendre ? Appartement 3 pièces à REDON - Centre Ville Idéalement situé sur la commune de Redon, découvrez cet appartement de 77 m² environ situé au 1er étage, offrant de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Dès l'entrée, vous serez séduit par un espace accueillant, à la fois agréable et fonctionnel, qui dessert harmonieusement l'ensemble du logement. L'appartement se compose de trois grandes pièces lumineuses, offrant de multiples possibilités d'agencement selon vos envies : résidence principale confortable, pied-à-terre ou investissement locatif. Chaque espace laisse place à votre imagination pour créer un intérieur à votre image. Sa configuration et ses volumes généreux en font un bien rare, idéal pour les amateurs d'espaces à personnaliser. Situé à proximité des commodités et du centre de Redon, vous profitez d'un cadre de vie pratique et agréable au quotidien. Les atouts : Volumes généreux Fort potentiel d'aménagement Situation idéale Classe Energie : E Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez-nous au 02.99.72.30.30 dès maintenant pour organiser une visite. PRIX HAI : 78.365€ dont 4.5% d'honoraires à la charge de l'acquéreur calculé sur un prix principal de 74.990€ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr (4.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/594.pdf

Ville : Redon
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35600
Coordonnées : 47.648806, -2.085338
Total : 130 954
Prix d'acquisition : 78 365
Travaux : 46 320
Valeur du bien : 124 685
Frais de notaire : 6 269
Coût estimé : 6 269
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 9.23€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8530€/an
Fourchette totale : 560€ - 901€/mois
Fourchette annuelle : 6726€ - 10817€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 033,91 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 611
Prix d'achat :78 365
Décote à l'achat :-78 246 (-50.0%)
Marge achat-revente :25 657€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 954
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 695,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 143,62
Coût de l'assurance :11 458,47
Taxe foncière : 852,96€/an
Soit par mois : 71,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergétique E

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 320(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 800
    Parquet flottant: 28 m² × 100€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 120
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 000
    Remplacement moquette: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Redon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 530 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 954 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 183
Revenus locatifs : +8 530
Charges déductibles : -52 183
Résultat foncier Année 1 : -43 654(Déficit de 43 654 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 254
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 863 €/an
Revenus locatifs : +8 530
Charges déductibles : -5 863
Résultat foncier Années 2+ : 2 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22253.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 365
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 937(65% de 78 365 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 852 €/an
Calcul : 50 937 € × 3,636% = 1 852
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 53052 1884 556-43 65821 400 €22 258 €22 258 €
28 7005 7484 4372 952--19 306 €
38 8745 6254 3143 249--16 057 €
49 0525 4974 1863 554--12 503 €
59 2335 3654 0543 868--8 635 €
69 4175 2283 9174 189--4 446 €
79 6065 0863 7754 519---
89 7984 9393 6284 859---
99 9944 7873 4765 207---
1010 1944 6293 3185 564---
1110 3984 4663 1555 932---
1210 6064 2972 9866 309---
1310 8184 1222 8106 696---
1411 0343 9402 6297 094---
1511 2553 7522 4417 503---
1611 4803 5572 2467 922---
1711 7093 3562 0448 354---
1811 9443 1471 8358 797---
1912 1822 9301 6199 252---
2012 4262 7061 3959 720---
2112 6752 4741 16310 200---
2212 9282 23492210 694---
2313 1871 98567311 202---
2413 4501 72741511 724---
2513 7191 46014812 260---
TOTAL273 207145 24666 144127 96121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 961
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 791-6 420+8 211
2+1 7910+1 791
3+1 7910+1 791
4+1 7910+1 791
5+1 7910+1 791
6+1 7910+1 791
7+1 791+22+1 769
8+1 791+1 458+333
9+1 791+1 562+229
10+1 791+1 669+122
11+1 791+1 779+12
12+1 791+1 893-102
13+1 791+2 009-218
14+1 791+2 128-337
15+1 791+2 251-460
16+1 791+2 377-586
17+1 791+2 506-715
18+1 791+2 639-848
19+1 791+2 776-985
20+1 791+2 916-1 125
21+1 791+3 060-1 269
22+1 791+3 208-1 417
23+1 791+3 361-1 570
24+1 791+3 517-1 726
25+1 791+3 678-1 887
Total+44 775+38 388+6 387
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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