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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface58m²
Coût Total95 520€
Loyer Annuel6 006€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 939,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15 m²), 2 chambres, Pas de balcon

Exclusivité Limoges Sud : AUGUST vous invite à découvrir cet appartement , niché au premier étage d'une résidence calme et sécurisée. A quelques encablures de la rive gauche de la Vienne, cet appartement conviendra parfaitement pour un primo achat ou un investissement : non loin du CHU, de la Faculté de Médecine  ou des Ecoles de Kiné, il a le profil type pour convenir à une colocation d'étudiants ou à un jeune couple. Fort de ses 58m², il vous offre deux belles chambres, une cuisine séparée et équipée, une salle de bain et un wc. Quelques rafraichissements sont à prévoir mais le potentiel et son prix attractif en font un vrai sujet pour vos prochaines visites ! 

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.803133, 1.273023
Total : 95 520€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 36 660€
Valeur du bien : 91 160€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6006€/an
Fourchette totale : 399€ - 628€/mois
Fourchette annuelle : 4787€ - 7536€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 650 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :95 700 €
Prix d'achat :54 500 €
Décote à l'achat :-41 200€ (-43.1%)
Marge achat-revente :180€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 493,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 428,28€
Coût de l'assurance :8 119,20€
Taxe foncière : 600,61€/an
Soit par mois : 50,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 500,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 660 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 006 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 083 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 668 €
Revenus locatifs : +6 006 €
Charges déductibles : -40 668 €
Résultat foncier Année 1 : -34 662 €(Déficit de 34 662 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 008 €/an
Revenus locatifs : +6 006 €
Charges déductibles : -4 008 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13262.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 006 €40 671 €3 086 €-34 665 €21 400 €13 265 €13 265 €
26 126 €3 928 €3 003 €2 198 €--11 067 €
36 249 €3 842 €2 917 €2 407 €--8 660 €
46 374 €3 753 €2 828 €2 621 €--6 040 €
56 501 €3 661 €2 736 €2 840 €--3 199 €
66 631 €3 566 €2 641 €3 065 €--134 €
76 764 €3 468 €2 542 €3 296 €---
86 899 €3 366 €2 441 €3 533 €---
97 037 €3 262 €2 336 €3 776 €---
107 178 €3 153 €2 228 €4 025 €---
117 321 €3 041 €2 116 €4 280 €---
127 468 €2 926 €2 000 €4 542 €---
137 617 €2 806 €1 881 €4 811 €---
147 770 €2 683 €1 758 €5 086 €---
157 925 €2 556 €1 630 €5 369 €---
168 083 €2 424 €1 498 €5 660 €---
178 245 €2 288 €1 362 €5 957 €---
188 410 €2 147 €1 222 €6 263 €---
198 578 €2 002 €1 077 €6 576 €---
208 750 €1 852 €926 €6 898 €---
218 925 €1 697 €771 €7 228 €---
229 103 €1 537 €611 €7 567 €---
239 285 €1 371 €446 €7 914 €---
249 471 €1 200 €275 €8 271 €---
259 660 €1 023 €98 €8 637 €---
TOTAL192 377 €104 223 €44 428 €88 155 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 261 €-6 420 €+7 681 €
2+1 261 €0 €+1 261 €
3+1 261 €0 €+1 261 €
4+1 261 €0 €+1 261 €
5+1 261 €0 €+1 261 €
6+1 261 €0 €+1 261 €
7+1 261 €+949 €+312 €
8+1 261 €+1 060 €+201 €
9+1 261 €+1 133 €+128 €
10+1 261 €+1 207 €+54 €
11+1 261 €+1 284 €-23 €
12+1 261 €+1 363 €-102 €
13+1 261 €+1 443 €-182 €
14+1 261 €+1 526 €-265 €
15+1 261 €+1 611 €-350 €
16+1 261 €+1 698 €-437 €
17+1 261 €+1 787 €-526 €
18+1 261 €+1 879 €-618 €
19+1 261 €+1 973 €-712 €
20+1 261 €+2 069 €-808 €
21+1 261 €+2 168 €-907 €
22+1 261 €+2 270 €-1 009 €
23+1 261 €+2 374 €-1 113 €
24+1 261 €+2 481 €-1 220 €
25+1 261 €+2 591 €-1 330 €
Total+31 525 €+26 446 €+5 079 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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