Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Pavillon De 125 m² 4 Ch

VilleImphy (58)
Surface125
Coût Total183 112
Loyer Annuel11 983
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 900 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 871,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1286 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Transaxia Fourchambault, Lagrange Angélique (Ei) , vous propose ce joli pavillon familiale idéalement situé sur la commune d' Imphy sur son terrain clos et arboré de 1286 m². A seulement 15 minutes de Nevers, saisissez l'opportunité d'acquérir cette maison de 125 m² habitable. Au rez-de-chaussée,  une entrée vous accueille, un vaste salon/séjour lumineux de 30 m² avec poêle à bois, une cuisine de 12 m² donnant accès à une véranda ouverte sur l'extérieur, une chambre avec rangement, une salle de bains avec baignoire et douche, un Wc, une buanderie/cellier et un garage.  A l'étage, vous découvrirez trois grandes chambres, et de nombreux rangements/dressings.  Vous rêvez d'un environnement calme,  a proximité de toutes les commodités et des écoles n'hésitez plus. Ce bien vous intéresse contactez moi , Agent Commercial inscrit au Rcas de Bourges sous le n° 984 583 468.  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».     « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Imphy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58160
Coordonnées : 46.926960, 3.261330
Total : 183 112
Prix d'acquisition : 108 900
Travaux : 65 500
Valeur du bien : 174 400
Frais de notaire : 8 712
Coût estimé : 8 712
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 999€/mois
Loyer annuel estimé : 11983€/an
Fourchette totale : 777€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 9324€ - 15402€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :817,07 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 134
Prix d'achat :108 900
Décote à l'achat :+6 766 (+6.6%)
Marge achat-revente :-80 978€ (-79.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 112
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :916,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 970,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 898,55
Coût de l'assurance :16 022,30
Taxe foncière : 1 198,35€/an
Soit par mois : 99,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 998,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
VérandaRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la véranda
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - véranda nécessite rafraîchissement
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle à manger, y compris peinture et revêtement
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - salle à manger nécessite rénovation complète
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 500(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€/fenêtre = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200
    Rénovation chambres: Parquet flottant 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon - Rafraîchissement:600
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Véranda - Rafraîchissement:500
    Peinture véranda: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Rénovation complète:1 500
    Rénovation complète salle à manger: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant peinture et revêtement)
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement:200
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Imphy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 999 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 983 €/an
Calcul : 999 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 112 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 198 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 668
Revenus locatifs : +11 983
Charges déductibles : -73 668
Résultat foncier Année 1 : -61 684(Déficit de 61 684 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 284
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 168 €/an
Revenus locatifs : +11 983
Charges déductibles : -8 168
Résultat foncier Années 2+ : 3 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40284.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 785(65% de 108 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 574 €/an
Calcul : 70 785 € × 3,636% = 2 574
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 98373 6746 335-61 69021 400 €40 290 €40 290 €
212 2238 0086 1694 215--36 075 €
312 4687 8365 9974 632--31 443 €
412 7177 6585 8195 059--26 384 €
512 9717 4745 6345 498--20 887 €
613 2317 2835 4445 948--14 939 €
713 4957 0855 2466 410--8 529 €
813 7656 8815 0416 885--1 644 €
914 0416 6694 8297 372---
1014 3216 4494 6107 872---
1114 6086 2224 3838 386---
1214 9005 9864 1478 913---
1315 1985 7433 9039 455---
1415 5025 4903 65110 012---
1515 8125 2293 39010 583---
1616 1284 9583 11911 170---
1716 4514 6782 83911 773---
1816 7804 3882 54812 392---
1917 1154 0872 24813 028---
2017 4583 7761 93613 682---
2117 8073 4531 61414 353---
2218 1633 1191 28015 043---
2318 5262 77493515 752---
2418 8972 41657616 481---
2519 2752 04520617 230---
TOTAL383 834203 38091 899180 45521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 455
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 517-6 420+8 937
2+2 5170+2 517
3+2 5170+2 517
4+2 5170+2 517
5+2 5170+2 517
6+2 5170+2 517
7+2 5170+2 517
8+2 5170+2 517
9+2 517+1 718+799
10+2 517+2 362+155
11+2 517+2 516+1
12+2 517+2 674-157
13+2 517+2 837-320
14+2 517+3 003-486
15+2 517+3 175-658
16+2 517+3 351-834
17+2 517+3 532-1 015
18+2 517+3 718-1 201
19+2 517+3 909-1 392
20+2 517+4 105-1 588
21+2 517+4 306-1 789
22+2 517+4 513-1 996
23+2 517+4 726-2 209
24+2 517+4 944-2 427
25+2 517+5 169-2 652
Total+62 925+54 136+8 789
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →