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Pavillon De 125 m² 4 Ch

Bien expiré
VilleImphy (58)
Surface125m²
Coût Total183 112€
Loyer Annuel11 983€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 900 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 871,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1286 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Transaxia Fourchambault, Lagrange Angélique (Ei) , vous propose ce joli pavillon familiale idéalement situé sur la commune d' Imphy sur son terrain clos et arboré de 1286 m². A seulement 15 minutes de Nevers, saisissez l'opportunité d'acquérir cette maison de 125 m² habitable. Au rez-de-chaussée,  une entrée vous accueille, un vaste salon/séjour lumineux de 30 m² avec poêle à bois, une cuisine de 12 m² donnant accès à une véranda ouverte sur l'extérieur, une chambre avec rangement, une salle de bains avec baignoire et douche, un Wc, une buanderie/cellier et un garage.  A l'étage, vous découvrirez trois grandes chambres, et de nombreux rangements/dressings.  Vous rêvez d'un environnement calme,  a proximité de toutes les commodités et des écoles n'hésitez plus. Ce bien vous intéresse contactez moi , Agent Commercial inscrit au Rcas de Bourges sous le n° 984 583 468.  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».     « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Imphy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58160
Coordonnées : 46.926960, 3.261330
Total : 183 112€
Prix d'acquisition : 108 900€
Travaux : 65 500€
Valeur du bien : 174 400€
Frais de notaire : 8 712€
Coût estimé : 8 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 999€/mois
Loyer annuel estimé : 11983€/an
Fourchette totale : 777€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 9324€ - 15402€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :817,07 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 134 €
Prix d'achat :108 900 €
Décote à l'achat :+6 766€ (+6.6%)
Marge achat-revente :-80 978€ (-79.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 112€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :916,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 970,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 898,55€
Coût de l'assurance :16 022,30€
Taxe foncière : 1 198,35€/an
Soit par mois : 99,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 998,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
VérandaRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la véranda
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - véranda nécessite rafraîchissement
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle à manger, y compris peinture et revêtement
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - salle à manger nécessite rénovation complète
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 500 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€/fenêtre = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Véranda - Rafraîchissement:500€
    Peinture véranda: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Rénovation complète:1 500€
    Rénovation complète salle à manger: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant peinture et revêtement)
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement:200€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Imphy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 999 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 983 €/an
Calcul : 999 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 112 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 198 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 668 €
Revenus locatifs : +11 983 €
Charges déductibles : -73 668 €
Résultat foncier Année 1 : -61 684 €(Déficit de 61 684 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 284 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 168 €/an
Revenus locatifs : +11 983 €
Charges déductibles : -8 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40284.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 785 €(65% de 108 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 574 €/an
Calcul : 70 785 € × 3,636% = 2 574 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 983 €73 674 €6 335 €-61 690 €21 400 €40 290 €40 290 €
212 223 €8 008 €6 169 €4 215 €--36 075 €
312 468 €7 836 €5 997 €4 632 €--31 443 €
412 717 €7 658 €5 819 €5 059 €--26 384 €
512 971 €7 474 €5 634 €5 498 €--20 887 €
613 231 €7 283 €5 444 €5 948 €--14 939 €
713 495 €7 085 €5 246 €6 410 €--8 529 €
813 765 €6 881 €5 041 €6 885 €--1 644 €
914 041 €6 669 €4 829 €7 372 €---
1014 321 €6 449 €4 610 €7 872 €---
1114 608 €6 222 €4 383 €8 386 €---
1214 900 €5 986 €4 147 €8 913 €---
1315 198 €5 743 €3 903 €9 455 €---
1415 502 €5 490 €3 651 €10 012 €---
1515 812 €5 229 €3 390 €10 583 €---
1616 128 €4 958 €3 119 €11 170 €---
1716 451 €4 678 €2 839 €11 773 €---
1816 780 €4 388 €2 548 €12 392 €---
1917 115 €4 087 €2 248 €13 028 €---
2017 458 €3 776 €1 936 €13 682 €---
2117 807 €3 453 €1 614 €14 353 €---
2218 163 €3 119 €1 280 €15 043 €---
2318 526 €2 774 €935 €15 752 €---
2418 897 €2 416 €576 €16 481 €---
2519 275 €2 045 €206 €17 230 €---
TOTAL383 834 €203 380 €91 899 €180 455 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 517 €-6 420 €+8 937 €
2+2 517 €0 €+2 517 €
3+2 517 €0 €+2 517 €
4+2 517 €0 €+2 517 €
5+2 517 €0 €+2 517 €
6+2 517 €0 €+2 517 €
7+2 517 €0 €+2 517 €
8+2 517 €0 €+2 517 €
9+2 517 €+1 718 €+799 €
10+2 517 €+2 362 €+155 €
11+2 517 €+2 516 €+1 €
12+2 517 €+2 674 €-157 €
13+2 517 €+2 837 €-320 €
14+2 517 €+3 003 €-486 €
15+2 517 €+3 175 €-658 €
16+2 517 €+3 351 €-834 €
17+2 517 €+3 532 €-1 015 €
18+2 517 €+3 718 €-1 201 €
19+2 517 €+3 909 €-1 392 €
20+2 517 €+4 105 €-1 588 €
21+2 517 €+4 306 €-1 789 €
22+2 517 €+4 513 €-1 996 €
23+2 517 €+4 726 €-2 209 €
24+2 517 €+4 944 €-2 427 €
25+2 517 €+5 169 €-2 652 €
Total+62 925 €+54 136 €+8 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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