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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVillaines-les-Rochers (37)
Surface117m²
Coût Total214 704€
Loyer Annuel11 196€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 177,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Jardin

A vendre maison d' habitation à Villaine les rochers.

Entrée sur véranda, cuisine, pièce de vie, 3 chambres, salle d'eau et wc.

Grenier aménageable de 70M²

Belle cave festive.

Le tout sur un terrain de 927 M²

DPE: F.

PRIX: 137.800 EUROS HNI

137 800 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Villaines-les-Rochers
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37190
Coordonnées : 47.230130, 0.501410
Total : 214 704€
Prix d'acquisition : 137 800€
Travaux : 65 880€
Valeur du bien : 203 680€
Frais de notaire : 11 024€
Coût estimé : 11 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11196€/an
Fourchette totale : 723€ - 1204€/mois
Fourchette annuelle : 8678€ - 14445€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 380 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :161 460 €
Prix d'achat :137 800 €
Décote à l'achat :-23 660€ (-14.7%)
Marge achat-revente :-53 244€ (-33.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 704€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 063,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 126,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 309,52€
Coût de l'assurance :18 786,60€
Taxe foncière : 1 119,64€/an
Soit par mois : 93,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 933,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 219,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de l'éclairage dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 117 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 880 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 680€
    Isolation combles: 117 m² × 40€/m² = 4680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (matériaux) + 2000€ (main d'œuvre) = 13000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (pose incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 140€/m² = 4200€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 117 m² × 17€/m² = 2000€ (matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villaines-les-Rochers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 196 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 704 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 958 €
Revenus locatifs : +11 196 €
Charges déductibles : -74 958 €
Résultat foncier Année 1 : -63 762 €(Déficit de 63 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 078 €/an
Revenus locatifs : +11 196 €
Charges déductibles : -9 078 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42361.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570 €(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 196 €74 965 €7 214 €-63 769 €21 400 €42 369 €42 369 €
211 420 €8 894 €7 022 €2 527 €--39 842 €
311 649 €8 695 €6 824 €2 953 €--36 889 €
411 882 €8 490 €6 619 €3 391 €--33 497 €
512 119 €8 278 €6 407 €3 841 €--29 656 €
612 362 €8 059 €6 188 €4 303 €--25 353 €
712 609 €7 832 €5 961 €4 777 €--20 576 €
812 861 €7 597 €5 726 €5 264 €--15 312 €
913 118 €7 354 €5 483 €5 764 €--9 548 €
1013 381 €7 103 €5 232 €6 278 €--3 270 €
1113 648 €6 843 €4 972 €6 806 €---
1213 921 €6 574 €4 703 €7 348 €---
1314 200 €6 296 €4 424 €7 904 €---
1414 484 €6 008 €4 137 €8 476 €---
1514 773 €5 710 €3 839 €9 064 €---
1615 069 €5 402 €3 531 €9 667 €---
1715 370 €5 083 €3 212 €10 287 €---
1815 678 €4 753 €2 882 €10 924 €---
1915 991 €4 412 €2 541 €11 579 €---
2016 311 €4 059 €2 188 €12 252 €---
2116 637 €3 694 €1 823 €12 943 €---
2216 970 €3 316 €1 445 €13 654 €---
2317 309 €2 926 €1 054 €14 384 €---
2417 656 €2 521 €650 €15 134 €---
2518 009 €2 103 €232 €15 906 €---
TOTAL358 626 €216 967 €104 310 €141 658 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351 €-6 420 €+8 771 €
2+2 351 €0 €+2 351 €
3+2 351 €0 €+2 351 €
4+2 351 €0 €+2 351 €
5+2 351 €0 €+2 351 €
6+2 351 €0 €+2 351 €
7+2 351 €0 €+2 351 €
8+2 351 €0 €+2 351 €
9+2 351 €0 €+2 351 €
10+2 351 €0 €+2 351 €
11+2 351 €+1 061 €+1 290 €
12+2 351 €+2 204 €+147 €
13+2 351 €+2 371 €-20 €
14+2 351 €+2 543 €-192 €
15+2 351 €+2 719 €-368 €
16+2 351 €+2 900 €-549 €
17+2 351 €+3 086 €-735 €
18+2 351 €+3 277 €-926 €
19+2 351 €+3 474 €-1 123 €
20+2 351 €+3 676 €-1 325 €
21+2 351 €+3 883 €-1 532 €
22+2 351 €+4 096 €-1 745 €
23+2 351 €+4 315 €-1 964 €
24+2 351 €+4 540 €-2 189 €
25+2 351 €+4 772 €-2 421 €
Total+58 775 €+42 498 €+16 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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