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Appartement t4

VilleMans (72)
Surface69m²
Coût Total157 500€
Loyer Annuel8 543€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 304,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement t4 - Appartement T4 , 3 chambres, 1er étage . Parking public devant l’immeuble. Immeuble de 3 étages , très calme et écoles et commerces à proximité, transport en commun en bas de l’immeuble.Etait en location a 800€ le loyers charges comprises (170€-280€ ) . Libre de suite 90000€ .net vendeur

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.964570, 0.201310
Total : 157 500€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 60 300€
Valeur du bien : 150 300€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8543€/an
Fourchette totale : 569€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 6822€ - 10698€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 210,54 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 527 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+6 473€ (+7.7%)
Marge achat-revente :-73 973€ (-88.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :63,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 833,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 756,55€
Coût de l'assurance :18 900,00€
Taxe foncière : 854,33€/an
Soit par mois : 71,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 905,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 300 €(874 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc légèrement réduits.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 500 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 756 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 025 €
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -67 025 €
Résultat foncier Année 1 : -58 482 €(Déficit de 58 482 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 082 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 725 €/an
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -6 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 818 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37081.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 543 €67 030 €5 120 €-58 487 €21 400 €37 087 €37 087 €
28 714 €6 592 €4 982 €2 122 €--34 965 €
38 888 €6 450 €4 839 €2 439 €--32 526 €
49 066 €6 302 €4 692 €2 764 €--29 762 €
59 248 €6 150 €4 540 €3 097 €--26 665 €
69 432 €5 993 €4 382 €3 440 €--23 225 €
79 621 €5 830 €4 220 €3 791 €--19 434 €
89 814 €5 662 €4 052 €4 151 €--15 283 €
910 010 €5 488 €3 878 €4 521 €--10 761 €
1010 210 €5 309 €3 699 €4 901 €--5 860 €
1110 414 €5 124 €3 513 €5 291 €--570 €
1210 623 €4 932 €3 322 €5 690 €---
1310 835 €4 734 €3 124 €6 101 €---
1411 052 €4 529 €2 919 €6 522 €---
1511 273 €4 318 €2 708 €6 955 €---
1611 498 €4 099 €2 489 €7 399 €---
1711 728 €3 874 €2 263 €7 855 €---
1811 963 €3 640 €2 030 €8 323 €---
1912 202 €3 399 €1 789 €8 803 €---
2012 446 €3 150 €1 539 €9 296 €---
2112 695 €2 892 €1 282 €9 803 €---
2212 949 €2 626 €1 016 €10 323 €---
2313 208 €2 351 €741 €10 857 €---
2413 472 €2 067 €456 €11 405 €---
2513 741 €1 773 €163 €11 968 €---
TOTAL273 644 €174 315 €73 757 €99 329 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 329 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 794 €-6 420 €+8 214 €
2+1 794 €0 €+1 794 €
3+1 794 €0 €+1 794 €
4+1 794 €0 €+1 794 €
5+1 794 €0 €+1 794 €
6+1 794 €0 €+1 794 €
7+1 794 €0 €+1 794 €
8+1 794 €0 €+1 794 €
9+1 794 €0 €+1 794 €
10+1 794 €0 €+1 794 €
11+1 794 €0 €+1 794 €
12+1 794 €+1 707 €+87 €
13+1 794 €+1 830 €-36 €
14+1 794 €+1 957 €-163 €
15+1 794 €+2 086 €-292 €
16+1 794 €+2 220 €-426 €
17+1 794 €+2 356 €-562 €
18+1 794 €+2 497 €-703 €
19+1 794 €+2 641 €-847 €
20+1 794 €+2 789 €-995 €
21+1 794 €+2 941 €-1 147 €
22+1 794 €+3 097 €-1 303 €
23+1 794 €+3 257 €-1 463 €
24+1 794 €+3 422 €-1 628 €
25+1 794 €+3 590 €-1 796 €
Total+44 850 €+29 970 €+14 880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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