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Maison de ville avec jardin et garage à rénover

VilleCastres (81)
Surface134
Coût Total176 510
Loyer Annuel14 279
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 738,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

Loge & Vous a le plaisir de vous présenter cette charmante maison proche du centre-ville, mitoyenne uniquement d'un côté, disposant d'un jardin et d'un garage offrant praticité et confort au quotidien. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une pièce de vie, une chambre équipée d'une salle d'eau, un WC indépendant ainsi qu'une dépendance donnant sur le jardin. À l'étage, l'agencement se compose d'une cuisine spacieuse, d'un séjour lumineux avec un accès direct au balcon. Trois chambres supplémentaires ainsi qu'une salle d'eau accompagnée de sanitaires séparés viennent agrémenter l'étage. À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain arboré et d'un espace de stockage adapté à divers usages. Ce bien représente une opportunité intéressante pour un cadre de vie alliant commodité et qualité d'usage. Il révélera pleinement son potentiel après la réalisation de travaux de rafraîchissement. N'hésitez pas à contacter l'équipe Loge & Vous afin de planifier un rendez-vous. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://logeetvous.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.610239, 2.257137
Total : 176 510
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 69 590
Valeur du bien : 168 590
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1190€/mois
Loyer annuel estimé : 14279€/an
Fourchette totale : 917€ - 1545€/mois
Fourchette annuelle : 11001€ - 18534€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 354,47 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 499
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-82 499 (-45.5%)
Marge achat-revente :4 989€ (2.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 510
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 925,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 753,75
Coût de l'assurance :15 444,63
Taxe foncière : 1 427,90€/an
Soit par mois : 118,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 189,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (134 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
BuanderieOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage du carrelage dans la buanderie
Quantité: 1 buanderie (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 590(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:6 700
    Isolation combles: 134 m² × 50€/m² = 6700€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 900
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:22 500
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 000
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Buanderie - Rafraîchissement peinture:300
    Peinture murs et plafonds buanderie: 10 m² × 30€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 190 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 279 €/an
Calcul : 1 190 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 510 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 428 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 590
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 561
Revenus locatifs : +14 279
Charges déductibles : -77 561
Résultat foncier Année 1 : -63 282(Déficit de 63 282 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 882
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 971 €/an
Revenus locatifs : +14 279
Charges déductibles : -7 971
Résultat foncier Années 2+ : 6 308 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41881.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 27977 5665 931-63 28721 400 €41 887 €41 887 €
214 5657 8195 7736 746--35 142 €
314 8567 6565 6107 200--27 942 €
415 1537 4875 4427 665--20 276 €
515 4567 3135 2678 143--12 134 €
615 7657 1335 0878 632--3 501 €
716 0806 9464 9009 134---
816 4026 7534 7079 649---
916 7306 5534 50810 177---
1017 0656 3474 30110 718---
1117 4066 1334 08711 273---
1217 7545 9123 86611 842---
1318 1095 6833 63712 426---
1418 4715 4463 40113 025---
1518 8415 2023 15613 639---
1619 2184 9482 90314 269---
1719 6024 6862 64114 916---
1819 9944 4152 36915 579---
1920 3944 1352 08916 259---
2020 8023 8451 79916 957---
2121 2183 5441 49917 673---
2221 6423 2341 18818 408---
2322 0752 91386719 162---
2422 5172 58053519 936---
2522 9672 23619120 730---
TOTAL457 360206 48685 754250 87421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 874
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 999-6 420+9 419
2+2 9990+2 999
3+2 9990+2 999
4+2 9990+2 999
5+2 9990+2 999
6+2 9990+2 999
7+2 999+1 690+1 309
8+2 999+2 895+104
9+2 999+3 053-54
10+2 999+3 215-216
11+2 999+3 382-383
12+2 999+3 553-554
13+2 999+3 728-729
14+2 999+3 907-908
15+2 999+4 092-1 093
16+2 999+4 281-1 282
17+2 999+4 475-1 476
18+2 999+4 674-1 675
19+2 999+4 878-1 879
20+2 999+5 087-2 088
21+2 999+5 302-2 303
22+2 999+5 523-2 524
23+2 999+5 749-2 750
24+2 999+5 981-2 982
25+2 999+6 219-3 220
Total+74 975+75 262+-287
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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