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Immeuble - 279 m²

Bien expiré
VilleSablé-sur-Sarthe (72)
Surface279m²
Coût Total343 600€
Loyer Annuel36 854€
Rentabilité10.73%
Cashflow/mois+990€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 279 m²
Prix au m² : 949,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble à vendre en plein coeur de Sablé-sur-Sarthe - Opportunité d'investissement !Idéalement situé dans la rue piétonne, à deux pas de la rivière, cet ensemble immobilière en mono-propriété offre une excellente rentabilité. Un mélange de rendement immédiat et de fort levier de valorisation.Composé de 7 lots, cet immeuble est parfait pour les investisseurs à la recherche d'un placement à fort potentiel.- 1 studio 20m2- 5 T2 (de 31m2 à 51m2)- 1 T3 48m2Idéal pour une stratégie de rénovation énergétique et fiscale (Déficit Foncier). Gros oeuvre : Bâtiment sain, aucune pathologie structurelle détectée.Compteur ENEDIS individuel. Un compteur supplémentaire dédié aux parties communes.Compteur EAU général avec sous-compteurs individuels déjà installés pour chaque lot.Revenu actuel : 19600€ Potentiel revenu : 36000€Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 265 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Arnaud TREHOREL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Angers sous le numéro 799645510

Surface terrain : 246 m².

Ville : Sablé-sur-Sarthe
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72300
Total : 343 600€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 57 400€
Valeur du bien : 322 400€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 279m²
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.94€ - 13.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 3071€/mois
Loyer annuel estimé : 36854€/an
Fourchette totale : 2494€ - 3782€/mois
Fourchette annuelle : 29929€ - 45382€/an
Rentabilité brute :10.73%
Fourchette de rentabilité :8.71% - 13.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 676,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :97,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 773,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 270,26€
Coût de l'assurance :29 206,00€
Taxe foncière : 3 685,38€/an
Soit par mois : 307,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 071,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 080,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :990,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 279 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais modernisation recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du papier peint
Quantité: environ 45 m² (20 m² + 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 80€ = 3600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sablé-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 071 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 854 €/an
Calcul : 3 071 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 168 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 685 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 310 €
Revenus locatifs : +36 854 €
Charges déductibles : -73 310 €
Résultat foncier Année 1 : -36 456 €(Déficit de 36 456 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 056 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 910 €/an
Revenus locatifs : +36 854 €
Charges déductibles : -15 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 944 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15055.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 854 €73 321 €11 067 €-36 467 €21 400 €15 067 €15 067 €
237 591 €15 621 €10 768 €21 970 €---
338 343 €15 312 €10 458 €23 031 €---
439 110 €14 992 €10 139 €24 117 €---
539 892 €14 662 €9 809 €25 230 €---
640 690 €14 321 €9 468 €26 368 €---
741 503 €13 969 €9 115 €27 535 €---
842 333 €13 605 €8 751 €28 729 €---
943 180 €13 229 €8 375 €29 951 €---
1044 044 €12 840 €7 987 €31 203 €---
1144 925 €12 439 €7 585 €32 486 €---
1245 823 €12 024 €7 171 €33 799 €---
1346 740 €11 596 €6 742 €35 144 €---
1447 674 €11 153 €6 300 €36 521 €---
1548 628 €10 696 €5 843 €37 932 €---
1649 600 €10 224 €5 370 €39 376 €---
1750 592 €9 736 €4 882 €40 856 €---
1851 604 €9 232 €4 378 €42 372 €---
1952 636 €8 711 €3 858 €43 925 €---
2053 689 €8 173 €3 320 €45 516 €---
2154 763 €7 618 €2 764 €47 145 €---
2255 858 €7 043 €2 190 €48 815 €---
2356 975 €6 450 €1 597 €50 525 €---
2458 115 €5 837 €984 €52 277 €---
2559 277 €5 204 €351 €54 073 €---
TOTAL1 180 439 €338 011 €159 270 €842 428 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 842 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 739 €-6 420 €+14 159 €
2+7 739 €+2 071 €+5 668 €
3+7 739 €+6 909 €+830 €
4+7 739 €+7 235 €+504 €
5+7 739 €+7 569 €+170 €
6+7 739 €+7 911 €-172 €
7+7 739 €+8 260 €-521 €
8+7 739 €+8 619 €-880 €
9+7 739 €+8 985 €-1 246 €
10+7 739 €+9 361 €-1 622 €
11+7 739 €+9 746 €-2 007 €
12+7 739 €+10 140 €-2 401 €
13+7 739 €+10 543 €-2 804 €
14+7 739 €+10 956 €-3 217 €
15+7 739 €+11 379 €-3 640 €
16+7 739 €+11 813 €-4 074 €
17+7 739 €+12 257 €-4 518 €
18+7 739 €+12 712 €-4 973 €
19+7 739 €+13 178 €-5 439 €
20+7 739 €+13 655 €-5 916 €
21+7 739 €+14 144 €-6 405 €
22+7 739 €+14 644 €-6 905 €
23+7 739 €+15 158 €-7 419 €
24+7 739 €+15 683 €-7 944 €
25+7 739 €+16 222 €-8 483 €
Total+193 475 €+252 729 €+-59 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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