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Maison à vendre

Bien expiré
VillePaimpol (22)
Surface135m²
Coût Total245 160€
Loyer Annuel15 415€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 185,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située tout proche de la côte, cette propriété offre un cadre de vie paisible et authentique. Nichée dans un environnement verdoyant, cette charmante maison bénéficie d'un terrain de 1900 m², idéal pour les amoureux de nature, offrant ainsi un équilibre entre tranquillité et un accès aux côtes en très peu de temps.

Construite en 1977, cette maison ancienne de 135 m² se compose d'un séjour lumineux, d'une grande cuisine fonctionnelle, de trois belles chambres, d'une salle d'eau et d'un WC. Double vitrage, volets roulants électriques, la chaudière est régulièrement entretenue et possibilité de chauffage bois. La maison nécessite un rafraichissement général, mais offre un potentiel avec de beaux volumes.

Avec son hangar de 100m2 (avec fosse) et son jardin, cet ensemble immobilier offre de belles possibilités d'aménagement et de vie en plein air. Un véritable havre de paix au cœur d'un cadre préservé pour les amateurs d'authenticité.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 160 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Ludivine DORMEAU - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saint-Brieuc sous le numéro 794927111

Ville : Paimpol
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22500
Coordonnées : 48.772624, -3.045633
Total : 245 160€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 72 360€
Valeur du bien : 232 360€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1285€/mois
Loyer annuel estimé : 15415€/an
Fourchette totale : 987€ - 1672€/mois
Fourchette annuelle : 11843€ - 20064€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 051,54 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :411 958 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-251 958€ (-61.2%)
Marge achat-revente :166 798€ (40.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 197,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 268,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 028,86€
Coût de l'assurance :21 451,50€
Taxe foncière : 1 541,45€/an
Soit par mois : 128,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 284,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 397,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 357 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Parquet usé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Décoration à moderniser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 360 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 80€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paimpol (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 415 €/an
Calcul : 1 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 858 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 672 €
Revenus locatifs : +15 415 €
Charges déductibles : -82 672 €
Résultat foncier Année 1 : -67 258 €(Déficit de 67 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 312 €/an
Revenus locatifs : +15 415 €
Charges déductibles : -10 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45857.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 415 €82 680 €7 921 €-67 266 €21 400 €45 866 €45 866 €
215 723 €10 106 €7 707 €5 617 €--40 249 €
316 037 €9 885 €7 486 €6 152 €--34 097 €
416 358 €9 657 €7 257 €6 701 €--27 395 €
516 685 €9 421 €7 021 €7 265 €--20 131 €
617 019 €9 177 €6 777 €7 842 €--12 289 €
717 359 €8 925 €6 525 €8 434 €--3 854 €
817 706 €8 664 €6 265 €9 042 €---
918 061 €8 396 €5 996 €9 665 €---
1018 422 €8 118 €5 718 €10 304 €---
1118 790 €7 831 €5 431 €10 960 €---
1219 166 €7 534 €5 134 €11 632 €---
1319 549 €7 227 €4 828 €12 322 €---
1419 940 €6 911 €4 511 €13 030 €---
1520 339 €6 584 €4 184 €13 756 €---
1620 746 €6 245 €3 846 €14 500 €---
1721 161 €5 896 €3 497 €15 265 €---
1821 584 €5 535 €3 136 €16 049 €---
1922 016 €5 163 €2 763 €16 853 €---
2022 456 €4 777 €2 378 €17 679 €---
2122 905 €4 379 €1 980 €18 526 €---
2223 363 €3 968 €1 569 €19 395 €---
2323 831 €3 543 €1 144 €20 287 €---
2424 307 €3 104 €705 €21 203 €---
2524 793 €2 651 €251 €22 143 €---
TOTAL493 732 €246 377 €114 029 €247 355 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 355 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 237 €-6 420 €+9 657 €
2+3 237 €0 €+3 237 €
3+3 237 €0 €+3 237 €
4+3 237 €0 €+3 237 €
5+3 237 €0 €+3 237 €
6+3 237 €0 €+3 237 €
7+3 237 €0 €+3 237 €
8+3 237 €+1 556 €+1 681 €
9+3 237 €+2 900 €+337 €
10+3 237 €+3 091 €+146 €
11+3 237 €+3 288 €-51 €
12+3 237 €+3 490 €-253 €
13+3 237 €+3 697 €-460 €
14+3 237 €+3 909 €-672 €
15+3 237 €+4 127 €-890 €
16+3 237 €+4 350 €-1 113 €
17+3 237 €+4 579 €-1 342 €
18+3 237 €+4 815 €-1 578 €
19+3 237 €+5 056 €-1 819 €
20+3 237 €+5 304 €-2 067 €
21+3 237 €+5 558 €-2 321 €
22+3 237 €+5 819 €-2 582 €
23+3 237 €+6 086 €-2 849 €
24+3 237 €+6 361 €-3 124 €
25+3 237 €+6 643 €-3 406 €
Total+80 925 €+74 207 €+6 718 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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