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Maison à vendre

VillePaimpol (22)
Surface135
Coût Total245 160
Loyer Annuel15 415
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-113
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 185,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située tout proche de la côte, cette propriété offre un cadre de vie paisible et authentique. Nichée dans un environnement verdoyant, cette charmante maison bénéficie d'un terrain de 1900 m², idéal pour les amoureux de nature, offrant ainsi un équilibre entre tranquillité et un accès aux côtes en très peu de temps.

Construite en 1977, cette maison ancienne de 135 m² se compose d'un séjour lumineux, d'une grande cuisine fonctionnelle, de trois belles chambres, d'une salle d'eau et d'un WC. Double vitrage, volets roulants électriques, la chaudière est régulièrement entretenue et possibilité de chauffage bois. La maison nécessite un rafraichissement général, mais offre un potentiel avec de beaux volumes.

Avec son hangar de 100m2 (avec fosse) et son jardin, cet ensemble immobilier offre de belles possibilités d'aménagement et de vie en plein air. Un véritable havre de paix au cœur d'un cadre préservé pour les amateurs d'authenticité.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 160 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Ludivine DORMEAU - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saint-Brieuc sous le numéro 794927111

Ville : Paimpol
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22500
Coordonnées : 48.772624, -3.045633
Total : 245 160
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 72 360
Valeur du bien : 232 360
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1285€/mois
Loyer annuel estimé : 15415€/an
Fourchette totale : 987€ - 1672€/mois
Fourchette annuelle : 11843€ - 20064€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 051,54 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :411 958
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :-251 958 (-61.2%)
Marge achat-revente :166 798€ (40.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 197,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 268,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 028,86
Coût de l'assurance :21 451,50
Taxe foncière : 1 541,45€/an
Soit par mois : 128,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 284,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 397,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 357 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Parquet usé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Décoration à moderniser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 360(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 80€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:20 400
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 880
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paimpol (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 415 €/an
Calcul : 1 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 160 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 858 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 672
Revenus locatifs : +15 415
Charges déductibles : -82 672
Résultat foncier Année 1 : -67 258(Déficit de 67 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 858
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 312 €/an
Revenus locatifs : +15 415
Charges déductibles : -10 312
Résultat foncier Années 2+ : 5 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45857.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 41582 6807 921-67 26621 400 €45 866 €45 866 €
215 72310 1067 7075 617--40 249 €
316 0379 8857 4866 152--34 097 €
416 3589 6577 2576 701--27 395 €
516 6859 4217 0217 265--20 131 €
617 0199 1776 7777 842--12 289 €
717 3598 9256 5258 434--3 854 €
817 7068 6646 2659 042---
918 0618 3965 9969 665---
1018 4228 1185 71810 304---
1118 7907 8315 43110 960---
1219 1667 5345 13411 632---
1319 5497 2274 82812 322---
1419 9406 9114 51113 030---
1520 3396 5844 18413 756---
1620 7466 2453 84614 500---
1721 1615 8963 49715 265---
1821 5845 5353 13616 049---
1922 0165 1632 76316 853---
2022 4564 7772 37817 679---
2122 9054 3791 98018 526---
2223 3633 9681 56919 395---
2323 8313 5431 14420 287---
2424 3073 10470521 203---
2524 7932 65125122 143---
TOTAL493 732246 377114 029247 35521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 355
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 237-6 420+9 657
2+3 2370+3 237
3+3 2370+3 237
4+3 2370+3 237
5+3 2370+3 237
6+3 2370+3 237
7+3 2370+3 237
8+3 237+1 556+1 681
9+3 237+2 900+337
10+3 237+3 091+146
11+3 237+3 288-51
12+3 237+3 490-253
13+3 237+3 697-460
14+3 237+3 909-672
15+3 237+4 127-890
16+3 237+4 350-1 113
17+3 237+4 579-1 342
18+3 237+4 815-1 578
19+3 237+5 056-1 819
20+3 237+5 304-2 067
21+3 237+5 558-2 321
22+3 237+5 819-2 582
23+3 237+6 086-2 849
24+3 237+6 361-3 124
25+3 237+6 643-3 406
Total+80 925+74 207+6 718
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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