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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Victurnien (87)
Surface180m²
Coût Total160 350€
Loyer Annuel16 122€
Rentabilité10.05%
Cashflow/mois+373€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 750 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 776,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 180 m², 6 Pièces, 3 Chambres, 2 Salles d'eau, 3 Toilettes, Chauffage climatisation réversible, Terrain de 211 m², Travaux

Bien rare proche St Junien, grand espace habitable, de beaux volumes dont beaucoup de travaux ont étés réalisés, les finitions restent à prévoir. Beau potentiel habitable à 18 min de Limoges sans espace de jardin évitant la contrainte de la tonte, une grange aménagée en garage complète ce bien pour bricoleur, mécanicien ou artisan.

Ville : Saint-Victurnien
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87420
Coordonnées : 45.876600, 1.072930
Total : 160 350€
Prix d'acquisition : 139 750€
Travaux : 9 420€
Valeur du bien : 149 170€
Frais de notaire : 11 180€
Coût estimé : 11 180€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16122€/an
Fourchette totale : 1053€ - 1715€/mois
Fourchette annuelle : 12633€ - 20574€/an
Rentabilité brute :10.05%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :46,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 835,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 366,84€
Coût de l'assurance :14 030,62€
Taxe foncière : 1 612,19€/an
Soit par mois : 134,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 343,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :373,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 420 €(52 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Victurnien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 122 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 350 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 880 €
Revenus locatifs : +16 122 €
Charges déductibles : -16 880 €
Résultat foncier Année 1 : -759 €(Déficit de 759 €)
Imputable sur revenu global : 759 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 460 €/an
Revenus locatifs : +16 122 €
Charges déductibles : -7 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 661 €/an
Prix d'achat du bien : 139 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 838 €(65% de 139 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 303 €/an
Calcul : 90 838 € × 3,636% = 3 303 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 122 €16 886 €5 292 €-764 €764 €--
216 444 €7 324 €5 150 €9 120 €---
316 773 €7 177 €5 004 €9 596 €---
417 109 €7 026 €4 853 €10 083 €---
517 451 €6 869 €4 696 €10 581 €---
617 800 €6 708 €4 534 €11 092 €---
718 156 €6 540 €4 367 €11 616 €---
818 519 €6 367 €4 194 €12 152 €---
918 889 €6 188 €4 015 €12 701 €---
1019 267 €6 003 €3 830 €13 264 €---
1119 652 €5 812 €3 639 €13 840 €---
1220 046 €5 614 €3 441 €14 431 €---
1320 446 €5 410 €3 237 €15 037 €---
1420 855 €5 199 €3 025 €15 657 €---
1521 272 €4 980 €2 807 €16 292 €---
1621 698 €4 754 €2 581 €16 944 €---
1722 132 €4 520 €2 347 €17 611 €---
1822 575 €4 279 €2 105 €18 296 €---
1923 026 €4 029 €1 856 €18 997 €---
2023 487 €3 771 €1 598 €19 716 €---
2123 956 €3 504 €1 331 €20 452 €---
2224 435 €3 228 €1 055 €21 207 €---
2324 924 €2 943 €769 €21 981 €---
2425 423 €2 648 €474 €22 775 €---
2525 931 €2 343 €169 €23 588 €---
TOTAL516 388 €140 122 €76 367 €376 266 €764 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 229 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 386 €-229 €+3 615 €
2+3 386 €+2 736 €+650 €
3+3 386 €+2 879 €+507 €
4+3 386 €+3 025 €+361 €
5+3 386 €+3 174 €+212 €
6+3 386 €+3 328 €+58 €
7+3 386 €+3 485 €-99 €
8+3 386 €+3 646 €-260 €
9+3 386 €+3 810 €-424 €
10+3 386 €+3 979 €-593 €
11+3 386 €+4 152 €-766 €
12+3 386 €+4 329 €-943 €
13+3 386 €+4 511 €-1 125 €
14+3 386 €+4 697 €-1 311 €
15+3 386 €+4 888 €-1 502 €
16+3 386 €+5 083 €-1 697 €
17+3 386 €+5 283 €-1 897 €
18+3 386 €+5 489 €-2 103 €
19+3 386 €+5 699 €-2 313 €
20+3 386 €+5 915 €-2 529 €
21+3 386 €+6 136 €-2 750 €
22+3 386 €+6 362 €-2 976 €
23+3 386 €+6 594 €-3 208 €
24+3 386 €+6 832 €-3 446 €
25+3 386 €+7 077 €-3 691 €
Total+84 650 €+112 880 €+-28 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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