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T3 feyzin

VilleFeyzin (69)
Surface67
Coût Total155 820
Loyer Annuel9 219
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-115
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 925,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente Particulier. T3 situé à Feyzin (Rhône) au 3ème étage sur 4 sans ascenseur dans petite copropriété. Appartement très lumineux et bien exposé plein sud et vue dégagée Nord et Sud. Isolation par l'extérieur et également par l'intérieur, diagnostic bien classé. Avec une surface de 67m2, il dispose d'un hall d'entrée direct sur la pièce de vie, cuisine, Salle de bains et toilettes. Un petit couloir avec grand placard à portes coulissantes donne accès à un cellier et au deux chambres. La cuisine donne également accès a une pièce équipée en eau, électricité et évacuation pour lave linge. Cet appartement dispose également d'un balcon, 1 cave et interphone. Le prix de vente est de 129000€ soit 5000€ de mois par rapport au prix agence. N'hésitez pas à demander d'autres photos et renseignements.

Ville : Feyzin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69320
Coordonnées : 45.663570, 4.855380
Total : 155 820
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 16 500
Valeur du bien : 145 500
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.12€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9219€/an
Fourchette totale : 611€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 7332€ - 11590€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 048,47 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 247
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-8 247 (-6.0%)
Marge achat-revente :-18 573€ (-13.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 806,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 457,80
Coût de l'assurance :11 686,50
Taxe foncière : 921,86€/an
Soit par mois : 76,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 768,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 500(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1000€/chambre = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Feyzin (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 219 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 820 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 922 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 042
Revenus locatifs : +9 219
Charges déductibles : -23 042
Résultat foncier Année 1 : -13 824(Déficit de 13 824 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 124
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 542 €/an
Revenus locatifs : +9 219
Charges déductibles : -6 542
Résultat foncier Années 2+ : 2 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3123.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 21923 0475 158-13 82910 700 €3 129 €3 129 €
29 4036 4105 0202 993--135 €
39 5916 2674 8783 324---
49 7836 1204 7303 663---
59 9795 9674 5784 011---
610 1785 8104 4204 369---
710 3825 6474 2574 735---
810 5895 4784 0895 111---
910 8015 3043 9145 497---
1011 0175 1243 7345 894---
1111 2374 9373 5486 300---
1211 4624 7453 3556 718---
1311 6914 5453 1567 146---
1411 9254 3392 9507 586---
1512 1644 1262 7378 037---
1612 4073 9062 5178 501---
1712 6553 6782 2898 977---
1812 9083 4432 0549 465---
1913 1663 1991 8109 967---
2013 4302 9481 55810 482---
2113 6982 6871 29811 011---
2213 9722 4181 02911 554---
2314 2522 14075012 112---
2414 5371 85246312 685---
2514 8281 55416513 273---
TOTAL295 275125 69174 458169 58510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 585
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 936-3 210+5 146
2+1 9360+1 936
3+1 936+957+979
4+1 936+1 099+837
5+1 936+1 203+733
6+1 936+1 311+625
7+1 936+1 421+515
8+1 936+1 533+403
9+1 936+1 649+287
10+1 936+1 768+168
11+1 936+1 890+46
12+1 936+2 015-79
13+1 936+2 144-208
14+1 936+2 276-340
15+1 936+2 411-475
16+1 936+2 550-614
17+1 936+2 693-757
18+1 936+2 840-904
19+1 936+2 990-1 054
20+1 936+3 145-1 209
21+1 936+3 303-1 367
22+1 936+3 466-1 530
23+1 936+3 634-1 698
24+1 936+3 805-1 869
25+1 936+3 982-2 046
Total+48 400+50 875+-2 475
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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