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Maison 5 pièces 82 m²

VilleGençay (86)
Surface82m²
Coût Total109 680€
Loyer Annuel8 795€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 670,73 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier Centre bourg GENCAY

Charles vous propose chez SQUARE HABITAT, un ensemble immobilier en plein centre de GENCAY comprenant en rez-de-chaussée, un magasin avec réserve, toilettes, avec une entrée indépendante vous trouverez également un appartement sur deux niveaux avec cuisine ouverte sur salon, chambre et bureau, salle de bains, toilettes. Courette extérieure. Des travaux de rénovation énergétiques sont à prévoir, raccordé au tout à l'égout. Visite virtuelle disponible sur demande. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Nous sommes joignables du lundi au samedi de 8h à 19h. Référence annonce : TPO-GENCA-91612 Date de réalisation du diagnostic : 10/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 409 € et 3 259 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Gençay
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86160
Coordonnées : 46.376060, 0.406619
Total : 109 680€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 50 280€
Valeur du bien : 105 280€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8795€/an
Fourchette totale : 552€ - 973€/mois
Fourchette annuelle : 6624€ - 11678€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 351,35 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 811 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-55 811€ (-50.4%)
Marge achat-revente :1 131€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :41,13€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 575,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 666,53€
Coût de l'assurance :12 339,00€
Taxe foncière : 879,48€/an
Soit par mois : 73,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 648,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (82 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine, carrelage, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette, peinture des murs
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Entrée en très mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 280 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 280€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 40€/m² = 3280€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8000€ (incluant remplacement des éléments, carrelage, peinture, main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant peinture, entretien du parquet, main d'œuvre)
  • Entrée:2 000€
    Rénovation entrée: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant remplacement moquette, peinture, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gençay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 518 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 680 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 171 €
Revenus locatifs : +8 795 €
Charges déductibles : -55 171 €
Résultat foncier Année 1 : -46 377 €(Déficit de 46 377 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 977 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 891 €/an
Revenus locatifs : +8 795 €
Charges déductibles : -4 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24976.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 795 €55 175 €3 522 €-46 380 €21 400 €24 980 €24 980 €
28 971 €4 799 €3 426 €4 171 €--20 809 €
39 150 €4 701 €3 328 €4 449 €--16 359 €
49 333 €4 599 €3 226 €4 734 €--11 625 €
59 520 €4 494 €3 121 €5 026 €--6 599 €
69 710 €4 385 €3 012 €5 325 €--1 274 €
79 904 €4 273 €2 900 €5 631 €---
810 103 €4 157 €2 784 €5 945 €---
910 305 €4 037 €2 664 €6 267 €---
1010 511 €3 914 €2 541 €6 597 €---
1110 721 €3 786 €2 413 €6 935 €---
1210 935 €3 654 €2 281 €7 281 €---
1311 154 €3 518 €2 145 €7 636 €---
1411 377 €3 377 €2 004 €8 000 €---
1511 605 €3 231 €1 858 €8 373 €---
1611 837 €3 081 €1 708 €8 756 €---
1712 073 €2 926 €1 553 €9 148 €---
1812 315 €2 765 €1 392 €9 550 €---
1912 561 €2 600 €1 227 €9 961 €---
2012 812 €2 429 €1 056 €10 384 €---
2113 069 €2 252 €879 €10 817 €---
2213 330 €2 069 €696 €11 261 €---
2313 597 €1 881 €508 €11 716 €---
2413 869 €1 686 €313 €12 183 €---
2514 146 €1 485 €111 €12 661 €---
TOTAL281 701 €135 273 €50 667 €146 429 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 429 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-6 420 €+8 267 €
2+1 847 €0 €+1 847 €
3+1 847 €0 €+1 847 €
4+1 847 €0 €+1 847 €
5+1 847 €0 €+1 847 €
6+1 847 €0 €+1 847 €
7+1 847 €+1 307 €+540 €
8+1 847 €+1 784 €+63 €
9+1 847 €+1 880 €-33 €
10+1 847 €+1 979 €-132 €
11+1 847 €+2 080 €-233 €
12+1 847 €+2 184 €-337 €
13+1 847 €+2 291 €-444 €
14+1 847 €+2 400 €-553 €
15+1 847 €+2 512 €-665 €
16+1 847 €+2 627 €-780 €
17+1 847 €+2 744 €-897 €
18+1 847 €+2 865 €-1 018 €
19+1 847 €+2 988 €-1 141 €
20+1 847 €+3 115 €-1 268 €
21+1 847 €+3 245 €-1 398 €
22+1 847 €+3 378 €-1 531 €
23+1 847 €+3 515 €-1 668 €
24+1 847 €+3 655 €-1 808 €
25+1 847 €+3 798 €-1 951 €
Total+46 175 €+43 929 €+2 246 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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