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A vendre maison 4 pieces avec garage

VillePort-Sainte-Marie (47)
Surface92m²
Coût Total152 620€
Loyer Annuel7 604€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 978,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre maison 4 pieces avec garage - Idéal 1er Achat ou investissement locatif, maison mitoyenne sur 2 côtés avec une petite cour et un très grand garage. Situation : centre ville, maison donnant sur une grande place à 2 min de la mairie et de l’église. Maison de 92 m² avec 1 étage et combles aménageables comprenant : 3 chambres, 1 salle à manger, 1 cuisine, 1 salle d’eau avec douche ainsi que 2 toilettes. Rez de chaussée : 1 grand couloir distribue 1 salle à manger, 1 cuisine, 1 première chambre de 14 m² donnant sur une petite cour et 1 premier WC 1 joli escalier carrelé vous amène au  1er Étage : un palier distribue 1 deuxième et grande chambre de 17 m², 1 salle d’eau avec lavabo et douche et un autre couloir distribue une troisième chambre de 12 m² et 1 deuxième WC 2ème étage : combles aménageables 1 grand garage non attenant accompagne cette maison pouvant accueillir 2 voitures, Le centre ville comprend : pharmacie, école maternelle, primaire, collège, gare, supérette, tabac presse, boulangerie, coiffeurs, boucheries, bistrot, fleuriste, banque... Curieux s’abstenir/ Pas de démarche par des professionnels, merci Visite sur RDV Renseignements par téléphone entre 9h et 19h, merci.

Ville : Port-Sainte-Marie
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47130
Coordonnées : 44.250900, 0.398030
Total : 152 620€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 55 420€
Valeur du bien : 145 420€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 6.89€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7604€/an
Fourchette totale : 499€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 5986€ - 9660€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 6.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :757,75 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 713 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+20 287€ (+29.1%)
Marge achat-revente :-82 907€ (-118.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :44,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 295,12€
Coût de l'assurance :13 354,25€
Taxe foncière : 760,41€/an
Soit par mois : 63,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-213,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: surface combles à isoler (environ 30 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 420 €(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds entrée: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 604 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 620 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 535 €
Revenus locatifs : +7 604 €
Charges déductibles : -61 535 €
Résultat foncier Année 1 : -53 930 €(Déficit de 53 930 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 530 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 115 €/an
Revenus locatifs : +7 604 €
Charges déductibles : -6 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 490 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32530.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 604 €61 539 €4 825 €-53 935 €21 400 €32 535 €32 535 €
27 756 €5 988 €4 693 €1 768 €--30 767 €
37 911 €5 852 €4 557 €2 059 €--28 708 €
48 069 €5 712 €4 417 €2 358 €--26 350 €
58 231 €5 567 €4 272 €2 664 €--23 686 €
68 395 €5 417 €4 123 €2 978 €--20 707 €
78 563 €5 263 €3 968 €3 300 €--17 407 €
88 735 €5 104 €3 809 €3 631 €--13 776 €
98 909 €4 939 €3 644 €3 970 €--9 805 €
109 088 €4 769 €3 474 €4 318 €--5 487 €
119 269 €4 594 €3 299 €4 676 €--811 €
129 455 €4 413 €3 118 €5 042 €---
139 644 €4 226 €2 931 €5 418 €---
149 837 €4 032 €2 738 €5 804 €---
1510 033 €3 833 €2 539 €6 200 €---
1610 234 €3 627 €2 333 €6 607 €---
1710 439 €3 415 €2 120 €7 024 €---
1810 648 €3 195 €1 901 €7 452 €---
1910 860 €2 969 €1 674 €7 892 €---
2011 078 €2 735 €1 440 €8 343 €---
2111 299 €2 493 €1 199 €8 806 €---
2211 525 €2 244 €950 €9 281 €---
2311 756 €1 987 €692 €9 769 €---
2411 991 €1 721 €426 €10 270 €---
2512 231 €1 447 €152 €10 784 €---
TOTAL243 560 €157 080 €69 295 €86 481 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 597 €-6 420 €+8 017 €
2+1 597 €0 €+1 597 €
3+1 597 €0 €+1 597 €
4+1 597 €0 €+1 597 €
5+1 597 €0 €+1 597 €
6+1 597 €0 €+1 597 €
7+1 597 €0 €+1 597 €
8+1 597 €0 €+1 597 €
9+1 597 €0 €+1 597 €
10+1 597 €0 €+1 597 €
11+1 597 €0 €+1 597 €
12+1 597 €+1 513 €+84 €
13+1 597 €+1 625 €-28 €
14+1 597 €+1 741 €-144 €
15+1 597 €+1 860 €-263 €
16+1 597 €+1 982 €-385 €
17+1 597 €+2 107 €-510 €
18+1 597 €+2 236 €-639 €
19+1 597 €+2 367 €-770 €
20+1 597 €+2 503 €-906 €
21+1 597 €+2 642 €-1 045 €
22+1 597 €+2 784 €-1 187 €
23+1 597 €+2 931 €-1 334 €
24+1 597 €+3 081 €-1 484 €
25+1 597 €+3 235 €-1 638 €
Total+39 925 €+26 188 €+13 737 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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