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Détails du bien

Bien expiré
VillePrayols (09)
Surface102m²
Coût Total136 200€
Loyer Annuel11 080€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 127,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

PRAYOLS, proche de FOIX, grande maison de Village de 102m² sans extérieur. A l'entrée la pièce à vivre de 32m² avec cuisine et placard, au 1er étage deux grandes chambres, un toilette, au 2ème étage deux grandes chambres et une salle de bain. Pour finir un 3ème étage avec un espace aménagé en salle de cinéma pouvant servir 5ème chambre avec plus de 25m². Maison relié au tout à l'égout, chauffage par radiateurs électriques, classe énergie C. Une opportunité à ne pas manquer ! Prix : 115.000 euros, les honoraires sont à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1720.0 € et 2326.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Jean-Michel PEREIRA EI, agent commercial (RSAC 527962633) - https://www.century21-lagence-foix.com/mentions_legales/

Ville : Prayols
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.928011, 1.621246
Total : 136 200€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 127 000€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11080€/an
Fourchette totale : 690€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 8275€ - 14837€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 433,28 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :146 194 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-31 194€ (-21.3%)
Marge achat-revente :9 994€ (6.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 349,37€
Coût de l'assurance :11 917,50€
Taxe foncière : 1 108,02€/an
Soit par mois : 92,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 923,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 797,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le plan de travail et les rangements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 080 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 981 €
Revenus locatifs : +11 080 €
Charges déductibles : -17 981 €
Résultat foncier Année 1 : -6 901 €(Déficit de 6 901 €)
Imputable sur revenu global : 6 901 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 981 €/an
Revenus locatifs : +11 080 €
Charges déductibles : -5 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 099 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 080 €17 985 €4 400 €-6 905 €6 905 €--
211 302 €5 866 €4 281 €5 436 €---
311 528 €5 743 €4 159 €5 784 €---
411 758 €5 616 €4 032 €6 142 €---
511 994 €5 485 €3 901 €6 508 €---
612 233 €5 350 €3 765 €6 884 €---
712 478 €5 210 €3 625 €7 268 €---
812 728 €5 065 €3 481 €7 662 €---
912 982 €4 916 €3 331 €8 066 €---
1013 242 €4 761 €3 177 €8 480 €---
1113 507 €4 602 €3 017 €8 905 €---
1213 777 €4 437 €2 852 €9 340 €---
1314 052 €4 267 €2 682 €9 785 €---
1414 333 €4 091 €2 506 €10 242 €---
1514 620 €3 909 €2 324 €10 711 €---
1614 912 €3 721 €2 137 €11 191 €---
1715 211 €3 527 €1 943 €11 683 €---
1815 515 €3 327 €1 742 €12 188 €---
1915 825 €3 120 €1 535 €12 705 €---
2016 142 €2 906 €1 321 €13 236 €---
2116 465 €2 685 €1 100 €13 780 €---
2216 794 €2 456 €871 €14 338 €---
2317 130 €2 220 €635 €14 910 €---
2417 472 €1 976 €392 €15 496 €---
2517 822 €1 724 €140 €16 097 €---
TOTAL354 901 €114 967 €63 349 €239 934 €6 905 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 071 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 327 €-2 071 €+4 398 €
2+2 327 €+1 631 €+696 €
3+2 327 €+1 735 €+592 €
4+2 327 €+1 843 €+484 €
5+2 327 €+1 952 €+375 €
6+2 327 €+2 065 €+262 €
7+2 327 €+2 180 €+147 €
8+2 327 €+2 299 €+28 €
9+2 327 €+2 420 €-93 €
10+2 327 €+2 544 €-217 €
11+2 327 €+2 671 €-344 €
12+2 327 €+2 802 €-475 €
13+2 327 €+2 936 €-609 €
14+2 327 €+3 073 €-746 €
15+2 327 €+3 213 €-886 €
16+2 327 €+3 357 €-1 030 €
17+2 327 €+3 505 €-1 178 €
18+2 327 €+3 656 €-1 329 €
19+2 327 €+3 812 €-1 485 €
20+2 327 €+3 971 €-1 644 €
21+2 327 €+4 134 €-1 807 €
22+2 327 €+4 301 €-1 974 €
23+2 327 €+4 473 €-2 146 €
24+2 327 €+4 649 €-2 322 €
25+2 327 €+4 829 €-2 502 €
Total+58 175 €+71 980 €+-13 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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