Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

À vendre à CAEN ( avenue d'Harcourt) – Appartement 3 pièces évolutif – Idéal primo-accédant ou investisseur

VilleCaen (14)
Surface71
Coût Total164 380
Loyer Annuel10 252
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-92
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 774,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 2ème étage sur 5 d’une copropriété sécurisée avec espaces verts, cet appartement offre un fort potentiel d’aménagement et constitue une belle opportunité, aussi bien pour un premier achat que pour un investissement locatif.

D’une configuration actuelle de 2 chambres, le bien permet facilement la création d’une troisième chambre selon vos besoins. Il se compose d’un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé ouest idéal pour profiter des fins de journée ensoleillées, d'un salon (pouvant servir de bureau ou 3ème chambres.

La cuisine est indépendante et dispose d’une arrière-cuisine / buanderie, apportant un espace de rangement et de fonctionnalité supplémentaire. Vous trouverez également une salle d’eau ainsi qu’un WC séparé.

Les menuiseries en double vitrage assurent confort thermique et isolation phonique.

Les plus : Balcon exposé ouest Possibilité 3 chambres Cave privative Stationnement au sein de la copropriété sécurisée Espaces verts Relié au réseau de chauffage urbain

Un bien à fort potentiel, à personnaliser selon vos envies, dans un environnement agréable et pratique. Pour plus d'informations n'hésitez pas à contacter PROMESSIMMO.

Ville : Caen
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14000
Coordonnées : 49.161990, -0.365640
Total : 164 380
Prix d'acquisition : 126 000
Travaux : 28 300
Valeur du bien : 154 300
Frais de notaire : 10 080
Coût estimé : 10 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 854€/mois
Loyer annuel estimé : 10252€/an
Fourchette totale : 689€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8267€ - 12715€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 345,24 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 512
Prix d'achat :126 000
Décote à l'achat :-40 512 (-24.3%)
Marge achat-revente :2 132€ (1.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 860,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 860,64
Coût de l'assurance :13 972,30
Taxe foncière : 1 025,24€/an
Soit par mois : 85,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 854,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage urbain
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration un peu datée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 300(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Rafraîchissement revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caen (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 252 €/an
Calcul : 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 518 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 380 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 402
Revenus locatifs : +10 252
Charges déductibles : -35 402
Résultat foncier Année 1 : -25 150(Déficit de 25 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 750
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 102 €/an
Revenus locatifs : +10 252
Charges déductibles : -7 102
Résultat foncier Années 2+ : 3 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3749.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 25235 4075 523-25 15521 400 €3 755 €3 755 €
210 4576 9615 3763 497--258 €
310 6676 8095 2253 858---
410 8806 6525 0684 228---
511 0986 4904 9054 608---
611 3206 3224 7374 998---
711 5466 1484 5645 398---
811 7775 9684 3845 809---
912 0125 7824 1986 230---
1012 2535 5904 0056 663---
1112 4985 3913 8067 107---
1212 7485 1853 6007 563---
1313 0034 9723 3878 031---
1413 2634 7513 1678 511---
1513 5284 5232 9399 005---
1613 7984 2872 7039 511---
1714 0744 0432 45910 031---
1814 3563 7912 20710 565---
1914 6433 5301 94511 113---
2014 9363 2591 67511 677---
2115 2352 9801 39612 255---
2215 5392 6911 10612 849---
2315 8502 39180713 459---
2416 1672 08249814 085---
2516 4901 76217814 729---
TOTAL328 389147 76479 861180 62521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 625
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 153-6 420+8 573
2+2 1530+2 153
3+2 153+1 080+1 073
4+2 153+1 268+885
5+2 153+1 382+771
6+2 153+1 499+654
7+2 153+1 619+534
8+2 153+1 743+410
9+2 153+1 869+284
10+2 153+1 999+154
11+2 153+2 132+21
12+2 153+2 269-116
13+2 153+2 409-256
14+2 153+2 553-400
15+2 153+2 701-548
16+2 153+2 853-700
17+2 153+3 009-856
18+2 153+3 170-1 017
19+2 153+3 334-1 181
20+2 153+3 503-1 350
21+2 153+3 676-1 523
22+2 153+3 855-1 702
23+2 153+4 038-1 885
24+2 153+4 226-2 073
25+2 153+4 419-2 266
Total+53 825+54 187+-362
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →