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Achat : Appartement (68200)

VilleMulhouse (68)
Surface70m²
Coût Total130 020€
Loyer Annuel8 541€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 314,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cuisine séparée, Cave, Cuisine séparée

À Dornach, rue de Belfort, au 2ème étage d’un immeuble de 3 étages, venez découvrir cet appartement traversant de 70 m² habitables. Après l’entrée, un couloir dessert l’ensemble des pièces de ce bien. D’un côté, vous trouverez un salon/salle à manger lumineux ainsi qu’une première chambre. De l’autre, une cuisine séparée aménagée, une deuxième chambre ainsi que la salle d’eau. Actuellement libre d’occupation, un léger rafraîchissement est à prévoir. L’appartement offre différentes possibilités, que ce soit pour un premier achat ou dans le cadre d’un investissement locatif. L’avis de l’équipe : situé dans un quartier résidentiel agréable, cet appartement bénéficie d’un accès rapide aux commerces, aux écoles et aux transports en commun. Une belle opportunité pour un premier achat ou pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine. Informations techniques : chaudière individuelle au gaz pour le chauffage et la production d’eau chaude. Informations copropriété : la mise en copropriété de l’immeuble est actuellement en cours, le propriétaire détenant à ce jour l’intégralité de l’immeuble. L’état descriptif de division est en cours d’établissement par le géomètre et le règlement de copropriété est en cours de rédaction chez le notaire. L’immeuble est composé de 3 appartements et 1 commerce.

SIREN : 890580376, Numéro RCS : 890 580 376 R.C.S. Mulhouse MAD Immobilier au 32 Rue de la Justice, 68100 Mulhouse. CPI Délivrée par la CCI Sud Alsace Mulhouse. Garant financier : GALIAN Assurances au 89 rue La Boétie 75008 Paris

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.758270, 7.324710
Total : 130 020€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 30 660€
Valeur du bien : 122 660€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8541€/an
Fourchette totale : 547€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 6564€ - 11113€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :47,67€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 695,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 208,82€
Coût de l'assurance :14 302,20€
Taxe foncière : 854,11€/an
Soit par mois : 71,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancien système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.7/5 - Chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.7/5 - Quelques marques visibles sur les murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 660 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 541 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 020 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 515 €
Revenus locatifs : +8 541 €
Charges déductibles : -36 515 €
Résultat foncier Année 1 : -27 974 €(Déficit de 27 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 574 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 855 €/an
Revenus locatifs : +8 541 €
Charges déductibles : -5 855 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 686 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6574.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 541 €36 519 €4 433 €-27 978 €21 400 €6 578 €6 578 €
28 712 €5 743 €4 316 €2 969 €--3 609 €
38 886 €5 622 €4 195 €3 265 €--344 €
49 064 €5 496 €4 070 €3 568 €---
59 245 €5 367 €3 940 €3 879 €---
69 430 €5 232 €3 806 €4 198 €---
79 619 €5 093 €3 667 €4 525 €---
89 811 €4 950 €3 524 €4 861 €---
910 007 €4 801 €3 375 €5 206 €---
1010 207 €4 647 €3 221 €5 560 €---
1110 412 €4 487 €3 061 €5 924 €---
1210 620 €4 322 €2 896 €6 297 €---
1310 832 €4 152 €2 725 €6 681 €---
1411 049 €3 975 €2 549 €7 074 €---
1511 270 €3 792 €2 366 €7 478 €---
1611 495 €3 602 €2 176 €7 893 €---
1711 725 €3 406 €1 980 €8 319 €---
1811 960 €3 204 €1 777 €8 756 €---
1912 199 €2 994 €1 567 €9 205 €---
2012 443 €2 776 €1 350 €9 667 €---
2112 692 €2 551 €1 125 €10 140 €---
2212 945 €2 318 €892 €10 627 €---
2313 204 €2 077 €651 €11 127 €---
2413 468 €1 828 €402 €11 641 €---
2513 738 €1 569 €143 €12 168 €---
TOTAL273 573 €130 524 €64 209 €143 049 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 794 €-6 420 €+8 214 €
2+1 794 €0 €+1 794 €
3+1 794 €0 €+1 794 €
4+1 794 €+967 €+827 €
5+1 794 €+1 164 €+630 €
6+1 794 €+1 259 €+535 €
7+1 794 €+1 358 €+436 €
8+1 794 €+1 458 €+336 €
9+1 794 €+1 562 €+232 €
10+1 794 €+1 668 €+126 €
11+1 794 €+1 777 €+17 €
12+1 794 €+1 889 €-95 €
13+1 794 €+2 004 €-210 €
14+1 794 €+2 122 €-328 €
15+1 794 €+2 243 €-449 €
16+1 794 €+2 368 €-574 €
17+1 794 €+2 496 €-702 €
18+1 794 €+2 627 €-833 €
19+1 794 €+2 762 €-968 €
20+1 794 €+2 900 €-1 106 €
21+1 794 €+3 042 €-1 248 €
22+1 794 €+3 188 €-1 394 €
23+1 794 €+3 338 €-1 544 €
24+1 794 €+3 492 €-1 698 €
25+1 794 €+3 650 €-1 856 €
Total+44 850 €+42 915 €+1 935 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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