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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFontenay-le-Fleury (78)
Surface146m²
Coût Total403 040€
Loyer Annuel32 832€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+382€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 000 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 2 321,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, 3 chambres, Terrasse, Jardin

MAISON DE 5 PIECES A VENDRE A PLAISIR - Dans le quartier familial et recherché de l'AQUEDUC, à deux pas des commerces, du centre commercial Mon grand Plaisir, des écoles, des cabinets médicaux, des bus et à 10 minutes à pied de la Gare de Plaisir-Les Clayes (ligne N pour Paris-Montparnasse), maison de 5 pièces comprenant entrée avec placard, cuisine aménagée, double séjour (possibilité cheminée ou poêle), 3 chambres parquetées avec placards, salle de bains, 2 wc et cellier/buanderie. Combles aménageables. Jardin clos et plat exposé OUEST.

Ville : Fontenay-le-Fleury
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78330
Coordonnées : 48.814564, 2.036960
Total : 403 040€
Prix d'acquisition : 339 000€
Travaux : 36 920€
Valeur du bien : 375 920€
Frais de notaire : 27 120€
Coût estimé : 27 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 14.53€ - 24.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 2736€/mois
Loyer annuel estimé : 32832€/an
Fourchette totale : 2122€ - 3528€/mois
Fourchette annuelle : 25463€ - 42334€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :403 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 966,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :114,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 080,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 822,72€
Coût de l'assurance :34 258,40€
Taxe foncière : 3 283,20€/an
Soit par mois : 273,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 736,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 354,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :382,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain d'1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Éléments sanitaires
Remplacement de la robinetterie si nécessaire et mise aux normes de plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - mise à jour pour conformité et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Éléments sanitaires
Vérification et mise aux normes de la plomberie de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 920 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 840€
    Isolation combles perdus: 146 m² × 40€/m² = 5840€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 650€ = 11700€ (prix moyen incluant pose)
  • Revêtement de sol - Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain - Plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 832 €/an
Calcul : 2 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 403 040 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 370 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 542 €
Revenus locatifs : +32 832 €
Charges déductibles : -54 542 €
Résultat foncier Année 1 : -21 710 €(Déficit de 21 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 622 €/an
Revenus locatifs : +32 832 €
Charges déductibles : -17 622 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 310.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 350 €(65% de 339 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 013 €/an
Calcul : 220 350 € × 3,636% = 8 013 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 832 €54 555 €12 981 €-21 723 €21 400 €323 €323 €
233 489 €17 284 €12 630 €16 205 €---
334 158 €16 921 €12 267 €17 237 €---
434 842 €16 546 €11 893 €18 295 €---
535 538 €16 159 €11 505 €19 380 €---
636 249 €15 759 €11 105 €20 490 €---
736 974 €15 346 €10 692 €21 629 €---
837 714 €14 919 €10 265 €22 795 €---
938 468 €14 478 €9 824 €23 990 €---
1039 237 €14 022 €9 368 €25 215 €---
1140 022 €13 551 €8 898 €26 471 €---
1240 822 €13 065 €8 411 €27 758 €---
1341 639 €12 562 €7 909 €29 077 €---
1442 472 €12 043 €7 390 €30 429 €---
1543 321 €11 507 €6 853 €31 814 €---
1644 188 €10 953 €6 299 €33 235 €---
1745 071 €10 381 €5 727 €34 691 €---
1845 973 €9 789 €5 136 €36 183 €---
1946 892 €9 179 €4 525 €37 714 €---
2047 830 €8 548 €3 894 €39 283 €---
2148 787 €7 896 €3 242 €40 891 €---
2249 762 €7 222 €2 569 €42 540 €---
2350 758 €6 526 €1 873 €44 231 €---
2451 773 €5 808 €1 154 €45 965 €---
2552 808 €5 065 €411 €47 743 €---
TOTAL1 051 619 €340 081 €186 823 €711 538 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 711 538 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 895 €-6 420 €+13 315 €
2+6 895 €+4 765 €+2 130 €
3+6 895 €+5 171 €+1 724 €
4+6 895 €+5 489 €+1 406 €
5+6 895 €+5 814 €+1 081 €
6+6 895 €+6 147 €+748 €
7+6 895 €+6 489 €+406 €
8+6 895 €+6 839 €+56 €
9+6 895 €+7 197 €-302 €
10+6 895 €+7 565 €-670 €
11+6 895 €+7 941 €-1 046 €
12+6 895 €+8 327 €-1 432 €
13+6 895 €+8 723 €-1 828 €
14+6 895 €+9 129 €-2 234 €
15+6 895 €+9 544 €-2 649 €
16+6 895 €+9 970 €-3 075 €
17+6 895 €+10 407 €-3 512 €
18+6 895 €+10 855 €-3 960 €
19+6 895 €+11 314 €-4 419 €
20+6 895 €+11 785 €-4 890 €
21+6 895 €+12 267 €-5 372 €
22+6 895 €+12 762 €-5 867 €
23+6 895 €+13 269 €-6 374 €
24+6 895 €+13 790 €-6 895 €
25+6 895 €+14 323 €-7 428 €
Total+172 375 €+213 461 €+-41 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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