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Appartement à Evreux

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface66m²
Coût Total151 330€
Loyer Annuel8 664€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-343€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 636,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Evreux coeur de ville ! Emplacement d'exception avec vue imprenable. Découvrez ce bel appartement T3 de 66 m², idéalement situé à deux pas de toutes les commodités. Il se compose d'une agréable pièce de vie donnant accès à un balcon offrant une vue dégagée sur l'Hôtel de Ville, le Beffroi et la Cathédrale. Vous y trouverez également une cuisine aménagée, deux chambres spacieuses avec rangements, une salle de bains et un WC indépendant. Atouts supplémentaires : - Grenier privatif de 22 m², parfait pour le stockage - Cave en sous-sol de 10 m² - Chauffage collectif et eau chaude individuelle Un bien rare à visiter sans tarder ! Copropriété de 119 lots - dont 39 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2508 euros. Christian ELOUNDOU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 851 675 025 - EVREUX.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.024920, 1.148730
Total : 151 330€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 34 690€
Valeur du bien : 142 690€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8664€/an
Fourchette totale : 594€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 7129€ - 10528€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,40€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 783,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 146,59€
Coût de l'assurance :13 619,70€
Taxe foncière : 866,37€/an
Soit par mois : 72,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 209,00€/mois
Soit par an : 2 508,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 064,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-342,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant ou d'une chaudière individuelle à condensation si applicable.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 690 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 6000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 490€
    Rénovation lourde chambres: Peinture 20 m² = 40€/m² × 20 = 800€, Parquet flottant 20 m² = 50€/m² × 20 = 1000€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 664 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 330 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 508 €/an
Calcul : 209 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 479 €
Revenus locatifs : +8 664 €
Charges déductibles : -43 479 €
Résultat foncier Année 1 : -34 815 €(Déficit de 34 815 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 415 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 789 €/an
Revenus locatifs : +8 664 €
Charges déductibles : -8 789 €
Résultat foncier Années 2+ : -125 €/an(Déficit de 125 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13414.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 664 €43 483 €4 874 €-34 820 €21 400 €13 420 €13 420 €
28 837 €8 661 €4 742 €176 €--13 244 €
39 014 €8 525 €4 606 €489 €--12 756 €
49 194 €8 384 €4 465 €810 €--11 946 €
59 378 €8 239 €4 320 €1 139 €--10 807 €
69 565 €8 089 €4 170 €1 477 €--9 331 €
79 757 €7 934 €4 015 €1 823 €--7 508 €
89 952 €7 773 €3 854 €2 179 €--5 329 €
910 151 €7 608 €3 689 €2 543 €--2 786 €
1010 354 €7 437 €3 518 €2 917 €---
1110 561 €7 260 €3 341 €3 301 €---
1210 772 €7 077 €3 158 €3 695 €---
1310 988 €6 889 €2 970 €4 099 €---
1411 207 €6 694 €2 775 €4 514 €---
1511 432 €6 492 €2 573 €4 939 €---
1611 660 €6 284 €2 365 €5 376 €---
1711 893 €6 070 €2 150 €5 824 €---
1812 131 €5 848 €1 928 €6 284 €---
1912 374 €5 618 €1 699 €6 756 €---
2012 621 €5 381 €1 462 €7 240 €---
2112 874 €5 136 €1 217 €7 737 €---
2213 131 €4 884 €964 €8 248 €---
2313 394 €4 622 €703 €8 772 €---
2413 662 €4 352 €433 €9 309 €---
2513 935 €4 074 €154 €9 861 €---
TOTAL277 502 €202 816 €70 147 €74 687 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 819 €-6 420 €+8 239 €
2+1 819 €0 €+1 819 €
3+1 819 €0 €+1 819 €
4+1 819 €0 €+1 819 €
5+1 819 €0 €+1 819 €
6+1 819 €0 €+1 819 €
7+1 819 €0 €+1 819 €
8+1 819 €0 €+1 819 €
9+1 819 €0 €+1 819 €
10+1 819 €+39 €+1 780 €
11+1 819 €+990 €+829 €
12+1 819 €+1 108 €+711 €
13+1 819 €+1 230 €+589 €
14+1 819 €+1 354 €+465 €
15+1 819 €+1 482 €+337 €
16+1 819 €+1 613 €+206 €
17+1 819 €+1 747 €+72 €
18+1 819 €+1 885 €-66 €
19+1 819 €+2 027 €-208 €
20+1 819 €+2 172 €-353 €
21+1 819 €+2 321 €-502 €
22+1 819 €+2 474 €-655 €
23+1 819 €+2 631 €-812 €
24+1 819 €+2 793 €-974 €
25+1 819 €+2 958 €-1 139 €
Total+45 475 €+22 406 €+23 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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