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APPARTEMENT DE TYPE STUDIO

VilleAgde (34)
Surface27m²
Coût Total94 692€
Loyer Annuel4 757€
Rentabilité5.02%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 1 848,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

A vendre, agréable studio d'environ 27 m2, situé en rez-de-chaussée, idéal pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investisement locatif. Le logement a été partiellement rénové et se compose d'une pièce de vie lumineuse avec canapé convertible, un coin cuisine aménagé et équipé, une salle d'eau et des wc séparés. Situé à proximité immédiate des commerces, des transports et de toutes les commodités, ce studio offre un cadre de vie pratique et agréable. A visiter sans tarder !!!

  • https://www.pacullimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Coordonnées : 43.315708, 3.475862
Total : 94 692€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 90 700€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 14.68€/m²/mois
Fourchette : 10.94€ - 19.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 396€/mois
Loyer annuel estimé : 4757€/an
Fourchette totale : 295€ - 532€/mois
Fourchette annuelle : 3544€ - 6386€/an
Rentabilité brute :5.02%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :195 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 647 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :+2 253€ (+4.7%)
Marge achat-revente :-47 045€ (-98.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,67€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 490,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 248,10€
Coût de l'assurance :7 101,90€
Taxe foncière : 475,70€/an
Soit par mois : 39,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 396,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 469 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine, ainsi que peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, ainsi que peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et revêtement de sol pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(1 511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 900€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1300€ = 3900€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:7 000€
    Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1500€, Peinture murs cuisine (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 3900€
  • Salle de bain:8 500€
    Plomberie salle de bain: 1500€, Électricité salle de bain: 1000€, Peinture murs salle de bain (10m²): 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 5700€
  • Chambres:5 400€
    Peinture murs (27m²): 30€/m² × 27 = 810€, Revêtement de sol (27m²): 40€/m² × 27 = 1080€, Électricité chambre: 600€, Main d'œuvre: 2910€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 757 €/an
Calcul : 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 692 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 284 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 691 €
Revenus locatifs : +4 757 €
Charges déductibles : -44 691 €
Résultat foncier Année 1 : -39 934 €(Déficit de 39 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 534 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 891 €/an
Revenus locatifs : +4 757 €
Charges déductibles : -3 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 866 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18534.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 757 €44 694 €3 135 €-39 937 €21 400 €18 537 €18 537 €
24 852 €3 811 €3 051 €1 042 €--17 496 €
34 949 €3 724 €2 964 €1 225 €--16 271 €
45 048 €3 634 €2 875 €1 414 €--14 857 €
55 149 €3 542 €2 782 €1 607 €--13 249 €
65 252 €3 446 €2 686 €1 806 €--11 443 €
75 357 €3 347 €2 587 €2 010 €--9 433 €
85 464 €3 244 €2 485 €2 220 €--7 213 €
95 574 €3 139 €2 379 €2 435 €--4 778 €
105 685 €3 029 €2 269 €2 656 €--2 122 €
115 799 €2 916 €2 156 €2 883 €---
125 915 €2 799 €2 039 €3 116 €---
136 033 €2 678 €1 918 €3 355 €---
146 154 €2 553 €1 793 €3 601 €---
156 277 €2 423 €1 663 €3 854 €---
166 402 €2 289 €1 529 €4 113 €---
176 530 €2 151 €1 391 €4 380 €---
186 661 €2 008 €1 248 €4 653 €---
196 794 €1 860 €1 100 €4 934 €---
206 930 €1 707 €947 €5 223 €---
217 069 €1 549 €789 €5 520 €---
227 210 €1 385 €625 €5 825 €---
237 354 €1 216 €456 €6 138 €---
247 501 €1 041 €281 €6 460 €---
257 651 €860 €100 €6 791 €---
TOTAL152 369 €105 043 €45 248 €47 326 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 326 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+999 €-6 420 €+7 419 €
2+999 €0 €+999 €
3+999 €0 €+999 €
4+999 €0 €+999 €
5+999 €0 €+999 €
6+999 €0 €+999 €
7+999 €0 €+999 €
8+999 €0 €+999 €
9+999 €0 €+999 €
10+999 €0 €+999 €
11+999 €+228 €+771 €
12+999 €+935 €+64 €
13+999 €+1 007 €-8 €
14+999 €+1 080 €-81 €
15+999 €+1 156 €-157 €
16+999 €+1 234 €-235 €
17+999 €+1 314 €-315 €
18+999 €+1 396 €-397 €
19+999 €+1 480 €-481 €
20+999 €+1 567 €-568 €
21+999 €+1 656 €-657 €
22+999 €+1 748 €-749 €
23+999 €+1 842 €-843 €
24+999 €+1 938 €-939 €
25+999 €+2 037 €-1 038 €
Total+24 975 €+14 198 €+10 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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