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Appartement lumineux T4

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface90m²
Coût Total134 520€
Loyer Annuel8 617€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 119 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 322,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement T4 de 90 m² situés à Saint-Gaudens.A 10min à pied du centre-ville,proche d'une école élémentaire/maternelle,d'un collège et d'un lycée. Cet appartement , très lumineux,comprend 3 chambres, 1 grand salon/salle à manger, 1 salle de bain avec douche ,un WC séparé et une cuisine équipée. Il bénéficie d'un balcon côté salon et d'un loggia côté cuisine

  • Très bon état général
  • 1 place de parking non nominative
  • Cuisine équipée,plan de travail, four et plaques de cuisson. -Menuiseries en double vitrage côté salon/chambre 1. -Etagères dans deux ,des trois chambres,grands placards dans le couloir. L'appartement est situé dans un environnement calme. Chauffage au gaz. Classe énergie D(dpe datant de novembre 2025)- Classe climat D. Une belle opportunité à saisir ! La locataire est en place jusqu'au 01/06/2026. Contactez-moi pour plus d'informations ,pour plus de photos ou pour organiser une visite. Prix négociable .
Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.111930, 0.731450
Total : 134 520€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 125 000€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8617€/an
Fourchette totale : 598€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 7174€ - 10349€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 694,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 354,59€
Coût de l'assurance :11 434,20€
Taxe foncière : 861,66€/an
Soit par mois : 71,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 718,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements de cuisine un peu datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols et peinture des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 617 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 457 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 648 €
Revenus locatifs : +8 617 €
Charges déductibles : -11 648 €
Résultat foncier Année 1 : -3 031 €(Déficit de 3 031 €)
Imputable sur revenu global : 3 031 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 648 €/an
Revenus locatifs : +8 617 €
Charges déductibles : -5 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 969 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 617 €11 652 €4 333 €-3 035 €3 035 €--
28 789 €5 535 €4 216 €3 254 €---
38 965 €5 413 €4 094 €3 551 €---
49 144 €5 288 €3 969 €3 856 €---
59 327 €5 159 €3 840 €4 168 €---
69 513 €5 026 €3 707 €4 488 €---
79 704 €4 888 €3 569 €4 816 €---
89 898 €4 745 €3 426 €5 153 €---
910 096 €4 598 €3 279 €5 498 €---
1010 298 €4 446 €3 127 €5 852 €---
1110 504 €4 289 €2 970 €6 215 €---
1210 714 €4 126 €2 807 €6 587 €---
1310 928 €3 959 €2 640 €6 969 €---
1411 147 €3 785 €2 466 €7 361 €---
1511 369 €3 606 €2 287 €7 763 €---
1611 597 €3 422 €2 103 €8 175 €---
1711 829 €3 231 €1 912 €8 598 €---
1812 065 €3 033 €1 714 €9 032 €---
1912 307 €2 829 €1 510 €9 477 €---
2012 553 €2 619 €1 300 €9 934 €---
2112 804 €2 401 €1 082 €10 403 €---
2213 060 €2 176 €857 €10 884 €---
2313 321 €1 944 €625 €11 377 €---
2413 588 €1 704 €385 €11 883 €---
2513 859 €1 456 €137 €12 403 €---
TOTAL275 994 €101 330 €62 355 €174 663 €3 035 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 911 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 809 €-911 €+2 720 €
2+1 809 €+976 €+833 €
3+1 809 €+1 065 €+744 €
4+1 809 €+1 157 €+652 €
5+1 809 €+1 250 €+559 €
6+1 809 €+1 346 €+463 €
7+1 809 €+1 445 €+364 €
8+1 809 €+1 546 €+263 €
9+1 809 €+1 649 €+160 €
10+1 809 €+1 756 €+53 €
11+1 809 €+1 864 €-55 €
12+1 809 €+1 976 €-167 €
13+1 809 €+2 091 €-282 €
14+1 809 €+2 208 €-399 €
15+1 809 €+2 329 €-520 €
16+1 809 €+2 453 €-644 €
17+1 809 €+2 579 €-770 €
18+1 809 €+2 710 €-901 €
19+1 809 €+2 843 €-1 034 €
20+1 809 €+2 980 €-1 171 €
21+1 809 €+3 121 €-1 312 €
22+1 809 €+3 265 €-1 456 €
23+1 809 €+3 413 €-1 604 €
24+1 809 €+3 565 €-1 756 €
25+1 809 €+3 721 €-1 912 €
Total+45 225 €+52 399 €+-7 174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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