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Appartement - 2 pièce(s) - 46 m²

VilleSeyssinet-Pariset (38)
Surface46
Coût Total115 520
Loyer Annuel8 675
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois-586
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 717,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ SEYSSINET - AVENUE DE LA RÉPUBLIQUE Appartement T2 lumineux de 46 m² situé au 2ème étage d'une copropriété avec parking privatif. IDÉAL INVESTISSEUR OU PRIMO-ACCÉDANTS Ce bien peut se louer 640 €/mois, offrant une rentabilité brute de 8,5 % ! Rénové avec soins, il se compose d'un séjour, d'une cuisine ouverte équipée et aménagée, d'une chambre avec , d'une salle d'eau ainsi que d'un WC séparés. Facilement transformable en T3 Une cave complète ce bien. À visiter sans tarder ! Laurent THOMAS O6 71 36 55 9O laurent.thomas@century21.fr Contact par téléphone, SMS ou mail Disponible 6 jours / 7 de 8h à 20h Century 21 Victor Hugo 9 RUE DE BELGRADE 38000 GRENOBLE O4 76 88 O6 43 victorhugo@century21.fr « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » Annonce rédigée par Laurent THOMAS, agent commercial. Bien proposé par Laurent THOMAS EI, agent commercial (RSAC 894072156) - https://www.century21-victor-hugo-grenoble.com/mentions_legales/

Ville : Seyssinet-Pariset
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38170
Coordonnées : 45.185245, 5.696522
Total : 115 520
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 30 200
Valeur du bien : 109 200
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 15.72€/m²/mois
Fourchette : 12.65€ - 19.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8675€/an
Fourchette totale : 582€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6984€ - 10776€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 312,7 €/m²
Basé sur :625 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 384
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :-27 384 (-25.7%)
Marge achat-revente :-9 136€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 596,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 730,68
Coût de l'assurance :9 819,20
Taxe foncière : 867,49€/an
Soit par mois : 72,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 640,00€/mois
Soit par an : 7 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 722,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 309,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-586,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 200(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyssinet-Pariset (zone urbaine, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 675 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 520 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 680 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 869
Revenus locatifs : +8 675
Charges déductibles : -42 869
Résultat foncier Année 1 : -34 194(Déficit de 34 194 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 794
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 669 €/an
Revenus locatifs : +8 675
Charges déductibles : -12 669
Résultat foncier Années 2+ : -3 994 €/an(Déficit de 3 994 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12793.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 67542 8733 732-34 19821 400 €12 798 €12 798 €
28 84812 5723 631-3 7233 723 €-12 798 €
39 02512 4673 527-3 4423 442 €-12 798 €
49 20612 3603 420-3 1543 154 €-12 798 €
59 39012 2493 308-2 8592 859 €-12 798 €
69 57812 1343 193-2 5562 556 €-12 798 €
79 76912 0153 075-2 2462 246 €-12 798 €
89 96511 8922 952-1 9281 928 €-12 798 €
910 16411 7662 825-1 6021 602 €-12 798 €
1010 36711 6352 694-1 2671 267 €-12 798 €
1110 57511 4992 559-925925 €-12 798 €
1210 78611 3602 419-573573 €--
1311 00211 2152 275-213213 €--
1411 22211 0662 126156---
1511 44610 9121 972535---
1611 67510 7521 812923---
1711 90910 5881 6481 321---
1812 14710 4181 4781 729---
1912 39010 2421 3022 148---
2012 63810 0611 1202 577---
2112 8909 8739333 017---
2213 1489 6797393 469---
2313 4119 4795393 932---
2413 6799 2723324 407---
2513 9539 0591184 894---
TOTAL277 860307 43753 731-29 57745 887Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 766
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -29 577
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 822-6 420+8 242
2+1 822-1 117+2 939
3+1 822-1 033+2 855
4+1 822-946+2 768
5+1 822-858+2 680
6+1 822-767+2 589
7+1 822-674+2 496
8+1 822-578+2 400
9+1 822-480+2 302
10+1 822-380+2 202
11+1 822-277+2 099
12+1 822-172+1 994
13+1 822-64+1 886
14+1 822+47+1 775
15+1 822+160+1 662
16+1 822+277+1 545
17+1 822+396+1 426
18+1 822+519+1 303
19+1 822+644+1 178
20+1 822+773+1 049
21+1 822+905+917
22+1 822+1 041+781
23+1 822+1 180+642
24+1 822+1 322+500
25+1 822+1 468+354
Total+45 550-5 034+50 584
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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