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Appartement 3 chambres idéal Colocation

VilleBourges (18)
Surface78
Coût Total82 280
Loyer Annuel8 732
Rentabilité10.61%
Cashflow/mois+151
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 66 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 3 chambres entièrement meublées et équipées. Idéal pour les étudiants, stagiaires et jeunes actifs. L'appartement est situé à proximité des principaux campus et centres de formation : INSA, FAC de droit, Écoles Militaires de Bourges (EMB) etc… Au 6ème étage avec ascenseur. Il est lumineux et spacieux. Une vue dégagée traversante.

Chauffage au sol (géothermie installée dans la résidence)

  • Grand Séjour (Canapé 3 places, Meuble TV, Grande table avec 4 chaises, petit bureau)
  • 3 Chambres fermant à clés : Lits doubles (140x190), Armoires, Tables de chevet, Bureaux, Commodes
  • Cuisine aménagée et équipée / Cellier-buanderie
  • SDB avec baignoire / WC séparé.
  • Nombreux rangements : Placards intégrés (couloir, entrée)
  • Stationnement possible au pied de l’immeuble

Equipements : Four (chaleur tournante), Plaques induction, Hotte aspirante, Lave-vaisselle, Micro-ondes, Bouilloire, Lave-linge, Réfrigérateur-congélateur, Fer et table à repasser.

Loyer pratiqué par chambre pour vous donner une idée : 300€ / mois (éligible aux APL) Charges Tout Inclus : 80€ / mois (Eau, Électricité, Internet Fibre, Chauffage collectif au sol)

Charges Copropriété : entre 700 et 800 euros par trimestre.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.079340, 2.423890
Total : 82 280
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 11 000
Valeur du bien : 77 000
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8732€/an
Fourchette totale : 554€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6648€ - 11469€/an
Rentabilité brute :10.61%
Fourchette de rentabilité :8.08% - 13.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 268,29 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 927
Prix d'achat :66 000
Décote à l'achat :-32 927 (-33.3%)
Marge achat-revente :16 647€ (16.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :403,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :20,57€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 423,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 662,11
Coût de l'assurance :6 171,00
Taxe foncière : 873,23€/an
Soit par mois : 72,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 727,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - décor vieillissant nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 732 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 280 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 247 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 760
Revenus locatifs : +8 732
Charges déductibles : -15 760
Résultat foncier Année 1 : -7 028(Déficit de 7 028 €)
Imputable sur revenu global : 7 028
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 760 €/an
Revenus locatifs : +8 732
Charges déductibles : -4 760
Résultat foncier Années 2+ : 3 972 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 73215 7632 683-7 0317 031 €--
28 9074 6912 6114 216---
39 0854 6162 5364 469---
49 2674 5392 4594 728---
59 4524 4592 3794 993---
69 6414 3772 2975 264---
79 8344 2922 2125 542---
810 0314 2042 1245 827---
910 2314 1132 0336 118---
1010 4364 0191 9396 417---
1110 6453 9221 8426 723---
1210 8573 8211 7417 036---
1311 0753 7181 6387 357---
1411 2963 6101 5307 686---
1511 5223 5001 4208 022---
1611 7523 3851 3058 367---
1711 9883 2671 1878 721---
1812 2273 1441 0649 083---
1912 4723 0189389 454---
2012 7212 8878079 834---
2112 9762 75267210 223---
2213 2352 61353310 622---
2313 5002 46938811 031---
2413 7702 32023911 450---
2514 0452 1658511 880---
TOTAL279 697101 66438 662178 0347 031Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 109
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 034
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 834-2 109+3 943
2+1 834+1 265+569
3+1 834+1 341+493
4+1 834+1 418+416
5+1 834+1 498+336
6+1 834+1 579+255
7+1 834+1 663+171
8+1 834+1 748+86
9+1 834+1 836-2
10+1 834+1 925-91
11+1 834+2 017-183
12+1 834+2 111-277
13+1 834+2 207-373
14+1 834+2 306-472
15+1 834+2 407-573
16+1 834+2 510-676
17+1 834+2 616-782
18+1 834+2 725-891
19+1 834+2 836-1 002
20+1 834+2 950-1 116
21+1 834+3 067-1 233
22+1 834+3 187-1 353
23+1 834+3 309-1 475
24+1 834+3 435-1 601
25+1 834+3 564-1 730
Total+45 850+53 410+-7 560
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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