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MAISSE

VilleMilly-la-Forêt (91)
Surface81m²
Coût Total182 890€
Loyer Annuel13 164€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 493,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Jardin

MILLY LA FORET 7KMS Ouest, Dans une rue calme du centre-ville, Idéal pour une 1ère acquisition,

Venez découvrir cette charmante maison ancienne, comprenant au rez de chaussée, grande entrée,suivi d'une grande cuisine aménagée ouverte sur salon, une salle d'eau, wc buanderie. A l'étage : un palier distribuant un dressing ou bureau, 2 chambres dont 1 parentale avec salle de bains et wc indépendant.

Toutes commodités accessibles à pied ! Prix : 121 000 * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 2550 Euros et 3490 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.val-immo.com/images/documents/honoraires-valimmo.pdf

Ville : Milly-la-Forêt
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91490
Coordonnées : 48.403995, 2.467389
Total : 182 890€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 52 210€
Valeur du bien : 173 210€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 13.54€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 17.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1097€/mois
Loyer annuel estimé : 13164€/an
Fourchette totale : 861€ - 1397€/mois
Fourchette annuelle : 10338€ - 16763€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 219,32 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 765 €
Prix d'achat :121 000 €
Décote à l'achat :-139 765€ (-53.6%)
Marge achat-revente :77 875€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :886,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :53,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 939,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 038,82€
Coût de l'assurance :16 002,87€
Taxe foncière : 1 316,42€/an
Soit par mois : 109,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 097,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 210 €(645 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Isolation:4 860€
    Isolation toiture/combles: 81 m² × 60€/m² = 4860€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 250€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 600€ = 8 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Milly-la-Forêt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 810€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 164 €/an
Calcul : 1 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 890 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 316 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 942 €
Revenus locatifs : +13 164 €
Charges déductibles : -59 942 €
Résultat foncier Année 1 : -46 778 €(Déficit de 46 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 732 €/an
Revenus locatifs : +13 164 €
Charges déductibles : -7 732 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25378.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 164 €59 948 €5 782 €-46 784 €21 400 €25 384 €25 384 €
213 427 €7 581 €5 624 €5 847 €--19 537 €
313 696 €7 418 €5 461 €6 278 €--13 259 €
413 970 €7 250 €5 293 €6 720 €--6 539 €
514 249 €7 076 €5 120 €7 173 €---
614 534 €6 897 €4 940 €7 637 €---
714 825 €6 712 €4 755 €8 113 €---
815 121 €6 521 €4 564 €8 601 €---
915 424 €6 324 €4 367 €9 100 €---
1015 732 €6 120 €4 164 €9 612 €---
1116 047 €5 910 €3 953 €10 137 €---
1216 368 €5 693 €3 736 €10 675 €---
1316 695 €5 469 €3 512 €11 227 €---
1417 029 €5 237 €3 281 €11 792 €---
1517 370 €4 999 €3 042 €12 371 €---
1617 717 €4 752 €2 795 €12 965 €---
1718 072 €4 497 €2 541 €13 574 €---
1818 433 €4 234 €2 278 €14 199 €---
1918 802 €3 963 €2 006 €14 839 €---
2019 178 €3 683 €1 726 €15 495 €---
2119 561 €3 393 €1 437 €16 168 €---
2219 952 €3 094 €1 138 €16 858 €---
2320 352 €2 786 €829 €17 566 €---
2420 759 €2 467 €511 €18 291 €---
2521 174 €2 139 €182 €19 035 €---
TOTAL421 652 €184 162 €83 039 €237 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 764 €-6 420 €+9 184 €
2+2 764 €0 €+2 764 €
3+2 764 €0 €+2 764 €
4+2 764 €0 €+2 764 €
5+2 764 €+190 €+2 574 €
6+2 764 €+2 291 €+473 €
7+2 764 €+2 434 €+330 €
8+2 764 €+2 580 €+184 €
9+2 764 €+2 730 €+34 €
10+2 764 €+2 884 €-120 €
11+2 764 €+3 041 €-277 €
12+2 764 €+3 203 €-439 €
13+2 764 €+3 368 €-604 €
14+2 764 €+3 538 €-774 €
15+2 764 €+3 711 €-947 €
16+2 764 €+3 890 €-1 126 €
17+2 764 €+4 072 €-1 308 €
18+2 764 €+4 260 €-1 496 €
19+2 764 €+4 452 €-1 688 €
20+2 764 €+4 649 €-1 885 €
21+2 764 €+4 850 €-2 086 €
22+2 764 €+5 057 €-2 293 €
23+2 764 €+5 270 €-2 506 €
24+2 764 €+5 487 €-2 723 €
25+2 764 €+5 711 €-2 947 €
Total+69 100 €+71 247 €+-2 147 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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