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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBondy (93)
Surface264m²
Coût Total566 620€
Loyer Annuel56 468€
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+1 537€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 264 m²
Prix au m² : 1 704,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 35 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 2 parkings, Jardin, calme, Exposition ouest, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Homizy vous propose en exclusivité :

Dans un quartier pavillonnaire, rue à sens unique, découvrez cette charmante maison familiale de 7 pièces offrant 264 m2 de surface au sol (202 m2 de surface habitable) idéalement agencée :

Au 1er étage, un séjour / salle à manger traversant de 35m2, deux chambres, une cuisine séparée et équipée, une salle de bains et un WC indépendant.

Au 2ème étage : 2 chambres, un bureau, une salle d'eau et un WC indépendant.

Au rez-de-chaussée : un deuxième séjour, une cuisine séparée, une salle d'eau avec WC, une buanderie ainsi qu'un garage pouvant accueillir deux véhicules.

Un jardin à l'arrière et à l'avant complète ce bien.

Vous serez séduits par les beaux volumes et le fort potentiel de cette maison.

DPE D

Chauffage et eau chaude au gaz

Taxe foncière : 2369 euros

Prix : 450 000 euros FAI (honoraires charge vendeur)

Ville : Bondy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93140
Coordonnées : 48.900489, 2.495785
Total : 566 620€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 80 620€
Valeur du bien : 530 620€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 264m²
Loyer prédit : 17.82€/m²/mois
Fourchette : 11.22€ - 28.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 4706€/mois
Loyer annuel estimé : 56468€/an
Fourchette totale : 2962€ - 7476€/mois
Fourchette annuelle : 35541€ - 89716€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 15.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 812,5 €/m²
Basé sur :211 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 006 500 €
Prix d'achat :450 000 €
Décote à l'achat :-556 500€ (-55.3%)
Marge achat-revente :439 880€ (43.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :566 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 806,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :165,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 971,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :275 280,67€
Coût de l'assurance :49 579,25€
Taxe foncière : 2 369,00€/an
Soit par mois : 197,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 705,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 169,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 536,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 264 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 264 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 620 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 800€
    Isolation combles: 264 m² × 75€/m² = 19800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 600€ = 19800€, Main d'œuvre: 4200€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 20€/m² = 1280€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bondy (Île-de-France). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 55 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 56 468 €/an
Calcul : 4 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 020 €/an
Base de calcul : Emprunt de 566 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 983 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 369 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 992 €
Revenus locatifs : +56 468 €
Charges déductibles : -103 992 €
Résultat foncier Année 1 : -47 525 €(Déficit de 47 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 372 €/an
Revenus locatifs : +56 468 €
Charges déductibles : -23 372 €
Résultat foncier Années 2+ : 33 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26124.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
156 468 €104 011 €19 038 €-47 543 €21 400 €26 143 €26 143 €
257 597 €22 885 €18 533 €34 712 €---
358 749 €22 362 €18 010 €36 387 €---
459 924 €21 821 €17 469 €38 103 €---
561 122 €21 261 €16 909 €39 861 €---
662 345 €20 682 €16 330 €41 663 €---
763 592 €20 083 €15 731 €43 508 €---
864 864 €19 464 €15 111 €45 400 €---
966 161 €18 822 €14 470 €47 338 €---
1067 484 €18 159 €13 807 €49 325 €---
1168 834 €17 473 €13 121 €51 361 €---
1270 210 €16 763 €12 411 €53 447 €---
1371 615 €16 029 €11 677 €55 586 €---
1473 047 €15 269 €10 917 €57 778 €---
1574 508 €14 483 €10 131 €60 025 €---
1675 998 €13 670 €9 318 €62 328 €---
1777 518 €12 829 €8 476 €64 689 €---
1879 068 €11 958 €7 606 €67 110 €---
1980 650 €11 058 €6 706 €69 592 €---
2082 263 €10 127 €5 774 €72 136 €---
2183 908 €9 163 €4 811 €74 745 €---
2285 586 €8 166 €3 814 €77 420 €---
2387 298 €7 135 €2 783 €80 163 €---
2489 044 €6 068 €1 716 €82 976 €---
2590 825 €4 964 €612 €85 860 €---
TOTAL1 808 675 €464 705 €275 281 €1 343 970 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 343 970 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 56 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 858 €-6 420 €+18 278 €
2+11 858 €+2 571 €+9 287 €
3+11 858 €+10 916 €+942 €
4+11 858 €+11 431 €+427 €
5+11 858 €+11 958 €-100 €
6+11 858 €+12 499 €-641 €
7+11 858 €+13 053 €-1 195 €
8+11 858 €+13 620 €-1 762 €
9+11 858 €+14 202 €-2 344 €
10+11 858 €+14 797 €-2 939 €
11+11 858 €+15 408 €-3 550 €
12+11 858 €+16 034 €-4 176 €
13+11 858 €+16 676 €-4 818 €
14+11 858 €+17 333 €-5 475 €
15+11 858 €+18 007 €-6 149 €
16+11 858 €+18 698 €-6 840 €
17+11 858 €+19 407 €-7 549 €
18+11 858 €+20 133 €-8 275 €
19+11 858 €+20 877 €-9 019 €
20+11 858 €+21 641 €-9 783 €
21+11 858 €+22 423 €-10 565 €
22+11 858 €+23 226 €-11 368 €
23+11 858 €+24 049 €-12 191 €
24+11 858 €+24 893 €-13 035 €
25+11 858 €+25 758 €-13 900 €
Total+296 450 €+403 191 €+-106 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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