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Langres Coeur De Ville Immeuble De Rapport

Bien expiré
VilleLangres (52)
Surface253m²
Coût Total268 400€
Loyer Annuel27 963€
Rentabilité10.42%
Cashflow/mois+671€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 253 m²
Prix au m² : 968,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 253 m², Mandat exclusif

Langres en plein cœur de ville, très bel immeuble ancien de 253 m2 avec 4 lotS. Un grand studio au rdc, un t3 au rdc, au 1 er étage et au 2 ème étage. Les appartements sont vides, ils sont en bon état. Possibilité d'une très belle rentabilité au dessus de 10%. A voir rapidement.

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Le Diagnostic de Performance Énergétique(DPE) a été réalisé selon une méthode valable mais non fiable et non-opposable. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Langres
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52200
Coordonnées : 47.866830, 5.334297
Total : 268 400€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 3 800€
Valeur du bien : 248 800€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 253m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.39€ - 11.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 2330€/mois
Loyer annuel estimé : 27963€/an
Fourchette totale : 1870€ - 2904€/mois
Fourchette annuelle : 22436€ - 34852€/an
Rentabilité brute :10.42%
Fourchette de rentabilité :8.36% - 12.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 372,43 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :347 225 €
Prix d'achat :245 000 €
Décote à l'achat :-102 225€ (-29.4%)
Marge achat-revente :78 825€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 348,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 426,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 998,78€
Coût de l'assurance :23 485,00€
Taxe foncière : 2 796,33€/an
Soit par mois : 233,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 330,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 659,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :670,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement des plinthes.
Quantité: 45 m² (25 m² + 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement des plinthes dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, car état 3/5.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 800 €(15 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:800€
    Peinture murs: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:600€
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 120€
  • Salle de bain:600€
    Rénovation légère: Remplacement éléments sanitaires: 600€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 330 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 963 €/an
Calcul : 2 330 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 356 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 939 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 892 €
Revenus locatifs : +27 963 €
Charges déductibles : -16 892 €
Résultat foncier Année 1 : 11 071 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 092 €/an
Revenus locatifs : +27 963 €
Charges déductibles : -13 092 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 871 €/an
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 963 €16 901 €9 365 €11 063 €---
228 523 €12 856 €9 121 €15 666 €---
329 093 €12 603 €8 868 €16 490 €---
429 675 €12 341 €8 605 €17 334 €---
530 268 €12 069 €8 334 €18 199 €---
630 874 €11 788 €8 052 €19 086 €---
731 491 €11 497 €7 761 €19 995 €---
832 121 €11 195 €7 459 €20 926 €---
932 763 €10 882 €7 146 €21 881 €---
1033 419 €10 558 €6 822 €22 861 €---
1134 087 €10 222 €6 487 €23 865 €---
1234 769 €9 875 €6 139 €24 894 €---
1335 464 €9 515 €5 779 €25 949 €---
1436 173 €9 142 €5 406 €27 032 €---
1536 897 €8 755 €5 020 €28 142 €---
1637 635 €8 355 €4 619 €29 280 €---
1738 388 €7 941 €4 205 €30 447 €---
1839 155 €7 511 €3 775 €31 644 €---
1939 938 €7 066 €3 330 €32 872 €---
2040 737 €6 605 €2 870 €34 132 €---
2141 552 €6 128 €2 392 €35 424 €---
2242 383 €5 633 €1 898 €36 750 €---
2343 231 €5 121 €1 385 €38 110 €---
2444 095 €4 591 €855 €39 505 €---
2544 977 €4 041 €305 €40 936 €---
TOTAL895 672 €233 192 €135 999 €662 480 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 662 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 872 €+3 319 €+2 553 €
2+5 872 €+4 700 €+1 172 €
3+5 872 €+4 947 €+925 €
4+5 872 €+5 200 €+672 €
5+5 872 €+5 460 €+412 €
6+5 872 €+5 726 €+146 €
7+5 872 €+5 998 €-126 €
8+5 872 €+6 278 €-406 €
9+5 872 €+6 564 €-692 €
10+5 872 €+6 858 €-986 €
11+5 872 €+7 159 €-1 287 €
12+5 872 €+7 468 €-1 596 €
13+5 872 €+7 785 €-1 913 €
14+5 872 €+8 110 €-2 238 €
15+5 872 €+8 442 €-2 570 €
16+5 872 €+8 784 €-2 912 €
17+5 872 €+9 134 €-3 262 €
18+5 872 €+9 493 €-3 621 €
19+5 872 €+9 862 €-3 990 €
20+5 872 €+10 240 €-4 368 €
21+5 872 €+10 627 €-4 755 €
22+5 872 €+11 025 €-5 153 €
23+5 872 €+11 433 €-5 561 €
24+5 872 €+11 851 €-5 979 €
25+5 872 €+12 281 €-6 409 €
Total+146 800 €+198 744 €+-51 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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