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Maison de plain-pied à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface70m²
Coût Total120 640€
Loyer Annuel6 844€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 935,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salon (total 23 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Proche tout commerce, Agréable Maison de plain pied offrant entrée, cuisine, séjour, 2 chambres, salle d'eau, toilettes Cave, dépendance Jardin A Visiter Rapidement !!

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Carte pro. CPI 03022018000034732

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.342693, 2.607069
Total : 120 640€
Prix d'acquisition : 65 500€
Travaux : 49 900€
Valeur du bien : 115 400€
Frais de notaire : 5 240€
Coût estimé : 5 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6844€/an
Fourchette totale : 443€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5314€ - 8814€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,63 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 684 €
Prix d'achat :65 500 €
Décote à l'achat :-8 184€ (-11.1%)
Marge achat-revente :-46 956€ (-63.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 632,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 610,46€
Coût de l'assurance :10 556,00€
Taxe foncière : 684,39€/an
Soit par mois : 57,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 570,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant des travaux de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 900 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 500€
    Isolation combles: 70 m² × 50€/m² = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:10 500€
    Rénovation complète salon: 70 m² × 150€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 844 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 056 €
Revenus locatifs : +6 844 €
Charges déductibles : -55 056 €
Résultat foncier Année 1 : -48 212 €(Déficit de 48 212 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 812 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 156 €/an
Revenus locatifs : +6 844 €
Charges déductibles : -5 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 688 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26812.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 844 €55 060 €4 053 €-48 216 €21 400 €26 816 €26 816 €
26 981 €5 052 €3 946 €1 928 €--24 888 €
37 120 €4 941 €3 835 €2 179 €--22 709 €
47 263 €4 826 €3 719 €2 437 €--20 272 €
57 408 €4 707 €3 600 €2 701 €--17 571 €
67 556 €4 583 €3 477 €2 973 €--14 598 €
77 707 €4 456 €3 349 €3 251 €--11 347 €
87 861 €4 324 €3 217 €3 537 €--7 809 €
98 019 €4 188 €3 081 €3 831 €--3 978 €
108 179 €4 046 €2 940 €4 133 €---
118 343 €3 900 €2 794 €4 442 €---
128 509 €3 749 €2 642 €4 760 €---
138 680 €3 593 €2 486 €5 087 €---
148 853 €3 431 €2 324 €5 422 €---
159 030 €3 264 €2 157 €5 767 €---
169 211 €3 090 €1 984 €6 120 €---
179 395 €2 911 €1 805 €6 484 €---
189 583 €2 726 €1 619 €6 857 €---
199 775 €2 534 €1 428 €7 240 €---
209 970 €2 336 €1 229 €7 634 €---
2110 170 €2 131 €1 024 €8 039 €---
2210 373 €1 919 €812 €8 454 €---
2310 580 €1 699 €592 €8 881 €---
2410 792 €1 472 €365 €9 320 €---
2511 008 €1 237 €130 €9 771 €---
TOTAL219 211 €136 176 €58 610 €83 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 437 €-6 420 €+7 857 €
2+1 437 €0 €+1 437 €
3+1 437 €0 €+1 437 €
4+1 437 €0 €+1 437 €
5+1 437 €0 €+1 437 €
6+1 437 €0 €+1 437 €
7+1 437 €0 €+1 437 €
8+1 437 €0 €+1 437 €
9+1 437 €0 €+1 437 €
10+1 437 €+46 €+1 391 €
11+1 437 €+1 333 €+104 €
12+1 437 €+1 428 €+9 €
13+1 437 €+1 526 €-89 €
14+1 437 €+1 627 €-190 €
15+1 437 €+1 730 €-293 €
16+1 437 €+1 836 €-399 €
17+1 437 €+1 945 €-508 €
18+1 437 €+2 057 €-620 €
19+1 437 €+2 172 €-735 €
20+1 437 €+2 290 €-853 €
21+1 437 €+2 412 €-975 €
22+1 437 €+2 536 €-1 099 €
23+1 437 €+2 664 €-1 227 €
24+1 437 €+2 796 €-1 359 €
25+1 437 €+2 931 €-1 494 €
Total+35 925 €+24 910 €+11 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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