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Appartement - 4 pièce(s) - 200 m²

VilleSaint-Jean-de-Maurienne (73)
Surface200m²
Coût Total346 800€
Loyer Annuel26 049€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 310 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 550 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Immobilier.notaires® et l'office notarial FORESTIER, Notaire, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - ST JEAN DE MAURIENNE (73300)


Idéalement situé en centre-ville, à proximité immédiate de toutes les commodités, au sein d'une copropriété de 5 étages avec ascenseur, parfaitement entretenue et offrant un parking privé devant la résidence, un garage souterrain ainsi que des caves en sous-sol. - L'Office Notarial de Modane vous propose en exclusivité : Un appartement duplex de type T4, rare sur le secteur, traversant et baigné de lumière, situé aux 4ème et 5ème étages, offrant une superbe vue dégagée sur les montagnes et un parc arboré. Il se compose de : - Un vaste séjour (salon et salle à manger) avec cheminée et accès balcon, - Une cuisine indépendante avec balcon, - Une buanderie avec balcon, - 3 chambres dont une à l'étage (chacune avecplacard intégré, dont une au RDC avec balcon), - Une mezzanine pouvant servir de bureau, - Une salle de bains, - 2 WC (RDC et étage), - Une cave en sous-sol. Appartement en très bon état, immédiatement habitable, à rafraîchir selon vos goûts pour en révéler tout le potentiel. En complément : Possibilité d'acquérir un ou deux garages fermés dans le parking souterrain sécurisé de la résidence. N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite ou recevoir une vidéo du bien via WhatsApp.


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude FORESTIER, Notaire, SELARL - Notaires à Modane - N° SIRET : 3412


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Référence : 73046-60

Ville : Saint-Jean-de-Maurienne
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73300
Coordonnées : 45.271469, 6.344549
Total : 346 800€
Prix d'acquisition : 310 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 322 000€
Frais de notaire : 24 800€
Coût estimé : 24 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 13.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 2171€/mois
Loyer annuel estimé : 26049€/an
Fourchette totale : 1703€ - 2767€/mois
Fourchette annuelle : 20438€ - 33201€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 909,6 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :381 920 €
Prix d'achat :310 000 €
Décote à l'achat :-71 920€ (-18.8%)
Marge achat-revente :35 120€ (9.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 756,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :138,72€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 895,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 206,70€
Coût de l'assurance :41 616,00€
Taxe foncière : 2 604,89€/an
Soit par mois : 217,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 170,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 112,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-Maurienne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 171 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 049 €/an
Calcul : 2 171 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 800 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 665 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 634 €
Revenus locatifs : +26 049 €
Charges déductibles : -28 634 €
Résultat foncier Année 1 : -2 586 €(Déficit de 2 586 €)
Imputable sur revenu global : 2 586 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 634 €/an
Revenus locatifs : +26 049 €
Charges déductibles : -16 634 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 414 €/an
Prix d'achat du bien : 310 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 201 500 €(65% de 310 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 327 €/an
Calcul : 201 500 € × 3,636% = 7 327 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 049 €28 646 €12 376 €-2 597 €2 597 €--
226 570 €16 326 €12 057 €10 243 €---
327 101 €15 995 €11 726 €11 106 €---
427 643 €15 652 €11 382 €11 991 €---
528 196 €15 296 €11 026 €12 900 €---
628 760 €14 927 €10 657 €13 833 €---
729 335 €14 544 €10 275 €14 791 €---
829 922 €14 148 €9 878 €15 774 €---
930 520 €13 737 €9 467 €16 784 €---
1031 131 €13 310 €9 041 €17 820 €---
1131 753 €12 869 €8 599 €18 885 €---
1232 389 €12 410 €8 141 €19 978 €---
1333 036 €11 936 €7 666 €21 101 €---
1433 697 €11 443 €7 174 €22 254 €---
1534 371 €10 933 €6 663 €23 438 €---
1635 058 €10 404 €6 134 €24 655 €---
1735 760 €9 855 €5 586 €25 905 €---
1836 475 €9 286 €5 017 €27 188 €---
1937 204 €8 697 €4 427 €28 507 €---
2037 948 €8 086 €3 816 €29 863 €---
2138 707 €7 452 €3 182 €31 255 €---
2239 481 €6 795 €2 525 €32 686 €---
2340 271 €6 114 €1 844 €34 157 €---
2441 077 €5 408 €1 138 €35 669 €---
2541 898 €4 676 €406 €37 222 €---
TOTAL834 355 €298 945 €180 207 €535 410 €2 597 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 779 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 535 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 470 €-779 €+6 249 €
2+5 470 €+3 073 €+2 397 €
3+5 470 €+3 332 €+2 138 €
4+5 470 €+3 597 €+1 873 €
5+5 470 €+3 870 €+1 600 €
6+5 470 €+4 150 €+1 320 €
7+5 470 €+4 437 €+1 033 €
8+5 470 €+4 732 €+738 €
9+5 470 €+5 035 €+435 €
10+5 470 €+5 346 €+124 €
11+5 470 €+5 665 €-195 €
12+5 470 €+5 993 €-523 €
13+5 470 €+6 330 €-860 €
14+5 470 €+6 676 €-1 206 €
15+5 470 €+7 031 €-1 561 €
16+5 470 €+7 396 €-1 926 €
17+5 470 €+7 771 €-2 301 €
18+5 470 €+8 157 €-2 687 €
19+5 470 €+8 552 €-3 082 €
20+5 470 €+8 959 €-3 489 €
21+5 470 €+9 377 €-3 907 €
22+5 470 €+9 806 €-4 336 €
23+5 470 €+10 247 €-4 777 €
24+5 470 €+10 701 €-5 231 €
25+5 470 €+11 167 €-5 697 €
Total+136 750 €+160 623 €+-23 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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