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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBarbezieux-Saint-Hilaire (16)
Surface193m²
Coût Total236 339€
Loyer Annuel17 356€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 850 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 859,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, 6 parkings: Box de stationnement, Garage, 4 parkings, Exposition sud-ouest, Toilettes dans la salle de bains

Rareté sur le marché ! Idéalement situé pour un projet d'investissement à forte rentabilité ou un projet mixte (habitation + rendement locatif).Sur la commune de Reignac mais à moins de 2 km de Barbezieux centre. Ensemble immobilier de 193 m² au total, vendu libre de tout occupant, composé de deux logements indépendants : Maison 1 (68 m²) : Belle pièce de vie, 2 chambres 12 et 18 m², salle de bain équipée, climatisation et garage Équipée d'un adoucisseur d'eau et de la climatisation. Maison 2 (125 m²) : Espace de vie généreux, 2 chambres 12 et 18 m², un bureau 8.5 m² (idéal télétravail ou chambre d'appoint), dépendance et garage. Les + de ce bien : En plus 100 m² de dépendances et garages Toitures neuves (aucun gros travail de structure à prévoir). Libre immédiatement : installez vos locataires ou fixez vos loyers sans attendre. Une opportunité rare pour maximiser votre rendement locatif ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 7,00% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Fabrice LAVENOT Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°844 922 047 Greffe de ANGOULEME) (réf. 612119 )

Ville : Barbezieux-Saint-Hilaire
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16300
Coordonnées : 45.478552, -0.167041
Total : 236 339€
Prix d'acquisition : 165 850€
Travaux : 57 221€
Valeur du bien : 223 071€
Frais de notaire : 13 268€
Coût estimé : 13 268€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1446€/mois
Loyer annuel estimé : 17356€/an
Fourchette totale : 1126€ - 1858€/mois
Fourchette annuelle : 13510€ - 22297€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622,81 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :313 202 €
Prix d'achat :165 850 €
Décote à l'achat :-147 352€ (-47.0%)
Marge achat-revente :76 863€ (24.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 339€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 157,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 217,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 052,08€
Coût de l'assurance :17 725,43€
Taxe foncière : 1 735,61€/an
Soit par mois : 144,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 446,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 361,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 193 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour du carrelage
Quantité: 6 m² (carrelage)
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 221 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 501€
    Isolation des combles: 193 m² × 57€/m² = 11001€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:720€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barbezieux-Saint-Hilaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 701€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 356 €/an
Calcul : 1 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 339 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 221 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 364 €
Revenus locatifs : +17 356 €
Charges déductibles : -67 364 €
Résultat foncier Année 1 : -50 008 €(Déficit de 50 008 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 608 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 143 €/an
Revenus locatifs : +17 356 €
Charges déductibles : -10 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 213 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28608.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 803 €(65% de 165 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 920 €/an
Calcul : 107 803 € × 3,636% = 3 920 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 356 €67 372 €7 706 €-50 016 €21 400 €28 616 €28 616 €
217 703 €9 943 €7 499 €7 760 €--20 856 €
318 057 €9 729 €7 284 €8 328 €--12 528 €
418 418 €9 508 €7 063 €8 911 €--3 617 €
518 787 €9 279 €6 834 €9 508 €---
619 163 €9 042 €6 597 €10 120 €---
719 546 €8 798 €6 353 €10 748 €---
819 937 €8 545 €6 100 €11 392 €---
920 335 €8 284 €5 839 €12 052 €---
1020 742 €8 014 €5 569 €12 728 €---
1121 157 €7 735 €5 290 €13 422 €---
1221 580 €7 446 €5 002 €14 134 €---
1322 012 €7 148 €4 704 €14 863 €---
1422 452 €6 840 €4 396 €15 611 €---
1522 901 €6 522 €4 078 €16 379 €---
1623 359 €6 193 €3 749 €17 166 €---
1723 826 €5 853 €3 409 €17 973 €---
1824 303 €5 502 €3 057 €18 801 €---
1924 789 €5 139 €2 694 €19 650 €---
2025 285 €4 764 €2 319 €20 521 €---
2125 790 €4 376 €1 931 €21 415 €---
2226 306 €3 975 €1 530 €22 331 €---
2326 832 €3 561 €1 116 €23 272 €---
2427 369 €3 132 €688 €24 236 €---
2527 916 €2 690 €245 €25 226 €---
TOTAL555 921 €229 389 €111 052 €326 533 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 533 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 645 €-6 420 €+10 065 €
2+3 645 €0 €+3 645 €
3+3 645 €0 €+3 645 €
4+3 645 €0 €+3 645 €
5+3 645 €+1 767 €+1 878 €
6+3 645 €+3 036 €+609 €
7+3 645 €+3 224 €+421 €
8+3 645 €+3 418 €+227 €
9+3 645 €+3 616 €+29 €
10+3 645 €+3 819 €-174 €
11+3 645 €+4 027 €-382 €
12+3 645 €+4 240 €-595 €
13+3 645 €+4 459 €-814 €
14+3 645 €+4 683 €-1 038 €
15+3 645 €+4 914 €-1 269 €
16+3 645 €+5 150 €-1 505 €
17+3 645 €+5 392 €-1 747 €
18+3 645 €+5 640 €-1 995 €
19+3 645 €+5 895 €-2 250 €
20+3 645 €+6 156 €-2 511 €
21+3 645 €+6 424 €-2 779 €
22+3 645 €+6 699 €-3 054 €
23+3 645 €+6 981 €-3 336 €
24+3 645 €+7 271 €-3 626 €
25+3 645 €+7 568 €-3 923 €
Total+91 125 €+97 960 €+-6 835 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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