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maison vente 11 pieces saint alban 241m2

VilleSaint-Alban (22)
Surface241
Coût Total327 900
Loyer Annuel24 883
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+169
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 500 €
Surface : 241 m²
Prix au m² : 914,94 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre comprenant une entrée ouvrant sur une salle à manger, une double cuisine, un salon, un bureau ainsi qu’une chambre au rez-de-chaussée.

À l’étage, cinq chambres ainsi qu’une mezzanine pouvant faire office de chambre.

Deux caves complètent ce bien ainsi qu'une terrasse sans vie a vie

Possibilité de créer deux logements, idéal pour un projet familial ou investissement locatif.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 184 et classe CLIMAT E indice 57. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Cindy Travert mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT-MALO sous le numéro 910934157, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Alban
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22400
Total : 327 900
Prix d'acquisition : 220 500
Travaux : 89 760
Valeur du bien : 310 260
Frais de notaire : 17 640
Coût estimé : 17 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 241
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.77€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2074€/mois
Loyer annuel estimé : 24883€/an
Fourchette totale : 1631€ - 2637€/mois
Fourchette annuelle : 19570€ - 31639€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 656,84 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :640 297
Prix d'achat :220 500
Décote à l'achat :-419 797 (-65.6%)
Marge achat-revente :312 397€ (48.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 601,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :95,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 697,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 512,90
Coût de l'assurance :28 691,25
Taxe foncière : 2 488,32€/an
Soit par mois : 207,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 073,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 904,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 241 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 241 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: plomberie complète
Raison: État général de la plomberie à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 760(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 960
    Isolation toiture/combles: 241 m² × 60€/m² = 14460€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:26 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000
    Cuisine complète: 15 m² × 800€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Salle de bain complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité - Mise aux normes:2 000
    Tableau électrique: 1 tableau = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie - Mise aux normes:3 500
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Alban (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 960✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 074 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 883 €/an
Calcul : 2 074 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 900 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 148 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 488 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 979
Revenus locatifs : +24 883
Charges déductibles : -103 979
Résultat foncier Année 1 : -79 096(Déficit de 79 096 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 696
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 219 €/an
Revenus locatifs : +24 883
Charges déductibles : -14 219
Résultat foncier Années 2+ : 10 664 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57696.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 325(65% de 220 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 212 €/an
Calcul : 143 325 € × 3,636% = 5 212
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 883103 99010 594-79 10721 400 €57 707 €57 707 €
225 38113 94410 30811 437--46 269 €
325 88913 64810 01212 241--34 029 €
426 40613 3429 70613 064--20 965 €
526 93413 0279 39113 908--7 057 €
627 47312 7009 06514 773---
728 02312 3638 72815 659---
828 58312 0158 37916 568---
929 15511 6568 02017 499---
1029 73811 2847 64818 454---
1130 33310 9007 26419 433---
1230 93910 5036 86720 436---
1331 55810 0936 45721 465---
1432 1899 6706 03422 519---
1532 8339 2325 59623 601---
1633 4908 7805 14424 710---
1734 1598 3134 67725 847---
1834 8437 8304 19427 012---
1935 5397 3323 69628 208---
2036 2506 8163 18029 434---
2136 9756 2842 64830 691---
2237 7155 7342 09831 981---
2338 4695 1661 53033 303---
2439 2384 57994334 660---
2540 0233 97233636 051---
TOTAL797 017333 172152 513463 84521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 463 845
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 225-6 420+11 645
2+5 2250+5 225
3+5 2250+5 225
4+5 2250+5 225
5+5 2250+5 225
6+5 225+2 315+2 910
7+5 225+4 698+527
8+5 225+4 970+255
9+5 225+5 250-25
10+5 225+5 536-311
11+5 225+5 830-605
12+5 225+6 131-906
13+5 225+6 439-1 214
14+5 225+6 756-1 531
15+5 225+7 080-1 855
16+5 225+7 413-2 188
17+5 225+7 754-2 529
18+5 225+8 104-2 879
19+5 225+8 462-3 237
20+5 225+8 830-3 605
21+5 225+9 207-3 982
22+5 225+9 594-4 369
23+5 225+9 991-4 766
24+5 225+10 398-5 173
25+5 225+10 815-5 590
Total+130 625+139 154+-8 529
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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