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Appartement à vendre

VilleMetz (57)
Surface45.6m²
Coût Total94 560€
Loyer Annuel8 206€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 45.6 m²
Prix au m² : 1 798,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cave, Entrée séparée, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Exclusivité Lamy!SABLON, rue Christian PfisterIdéal investisseur ou premier achat.Appartement type T2 situé au rez-de-chaussée d'une copropriété sécurisée de 5 étages.L'appartement est composé d'une entrée, un salon/séjour, une cuisine équipée, une salle de bains avec WC, une buanderie et une chambre.Bon état généralDouble vitrage récent En annexe: Une cave Possibilité dune place de parking en supplément.Chauffage collectif au gazCharges comprenant chauffage eau chaude eau froide+ charges courantes de copropriété 2480 euros/an. Pour toute demande d'informations complémentaires, veuillez contacter Kelly ACOCA

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57000
Coordonnées : 49.094304, 6.176740
Total : 94 560€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 88 000€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.6m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 18.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8206€/an
Fourchette totale : 547€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 6560€ - 10265€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 488,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 981,76€
Coût de l'assurance :8 037,60€
Taxe foncière : 820,62€/an
Soit par mois : 68,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 206,67€/mois
Soit par an : 2 480,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 683,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif au gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 45.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments de cuisine et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 206 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 821 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 480 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 674 €
Revenus locatifs : +8 206 €
Charges déductibles : -12 674 €
Résultat foncier Année 1 : -4 468 €(Déficit de 4 468 €)
Imputable sur revenu global : 4 468 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 674 €/an
Revenus locatifs : +8 206 €
Charges déductibles : -6 674 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 532 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 206 €12 677 €3 055 €-4 471 €4 471 €--
28 370 €6 595 €2 973 €1 776 €---
38 538 €6 509 €2 887 €2 028 €---
48 708 €6 421 €2 799 €2 287 €---
58 883 €6 330 €2 708 €2 552 €---
69 060 €6 236 €2 614 €2 824 €---
79 241 €6 139 €2 517 €3 102 €---
89 426 €6 039 €2 416 €3 388 €---
99 615 €5 935 €2 313 €3 680 €---
109 807 €5 828 €2 206 €3 979 €---
1110 003 €5 717 €2 095 €4 286 €---
1210 203 €5 603 €1 980 €4 601 €---
1310 407 €5 484 €1 862 €4 923 €---
1410 616 €5 362 €1 740 €5 253 €---
1510 828 €5 236 €1 614 €5 592 €---
1611 044 €5 106 €1 483 €5 939 €---
1711 265 €4 971 €1 349 €6 294 €---
1811 491 €4 832 €1 210 €6 659 €---
1911 720 €4 688 €1 066 €7 033 €---
2011 955 €4 539 €917 €7 416 €---
2112 194 €4 386 €764 €7 808 €---
2212 438 €4 227 €605 €8 211 €---
2312 687 €4 063 €441 €8 623 €---
2412 940 €3 894 €272 €9 046 €---
2513 199 €3 719 €97 €9 480 €---
TOTAL262 846 €140 536 €43 982 €122 310 €4 471 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 341 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 310 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 206 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 723 €-1 341 €+3 064 €
2+1 723 €+533 €+1 190 €
3+1 723 €+608 €+1 115 €
4+1 723 €+686 €+1 037 €
5+1 723 €+766 €+957 €
6+1 723 €+847 €+876 €
7+1 723 €+931 €+792 €
8+1 723 €+1 016 €+707 €
9+1 723 €+1 104 €+619 €
10+1 723 €+1 194 €+529 €
11+1 723 €+1 286 €+437 €
12+1 723 €+1 380 €+343 €
13+1 723 €+1 477 €+246 €
14+1 723 €+1 576 €+147 €
15+1 723 €+1 678 €+45 €
16+1 723 €+1 782 €-59 €
17+1 723 €+1 888 €-165 €
18+1 723 €+1 998 €-275 €
19+1 723 €+2 110 €-387 €
20+1 723 €+2 225 €-502 €
21+1 723 €+2 342 €-619 €
22+1 723 €+2 463 €-740 €
23+1 723 €+2 587 €-864 €
24+1 723 €+2 714 €-991 €
25+1 723 €+2 844 €-1 121 €
Total+43 075 €+36 693 €+6 382 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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