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Maison de village

Bien expiré
VilleRéalmont (81)
Surface110m²
Coût Total191 870€
Loyer Annuel10 349€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 172,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 4 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Graulhet 10 min Albi 20 min.

Maison de village en pierres à rénover avec jardin . 176 m² dont 110 m² habitables

Comprenant en rez de chaussée : une pièce de vie, une salle d'eau, un garage de 45 m² . Etage 3 chambres, un grenier aménageable . Toiture en bon état.

Prévoir budget de rénovation

Honoraires 9000 e Ttc Charges vendeurs

Ville : Réalmont
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81120
Coordonnées : 43.775870, 2.187970
Total : 191 870€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 52 550€
Valeur du bien : 181 550€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10349€/an
Fourchette totale : 654€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 7847€ - 13649€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 170,21 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 723 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :+277€ (+0.2%)
Marge achat-revente :-63 147€ (-49.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 019,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 220,89€
Coût de l'assurance :16 788,63€
Taxe foncière : 1 034,92€/an
Soit par mois : 86,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 862,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 105,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - chambres nécessitent rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 550 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 700€
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€/fenêtre = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 25€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réalmont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 349 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 870 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 945 €
Revenus locatifs : +10 349 €
Charges déductibles : -60 945 €
Résultat foncier Année 1 : -50 596 €(Déficit de 50 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 395 €/an
Revenus locatifs : +10 349 €
Charges déductibles : -8 395 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29195.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 349 €60 951 €6 695 €-50 602 €21 400 €29 202 €29 202 €
210 556 €8 227 €6 520 €2 330 €--26 872 €
310 767 €8 046 €6 339 €2 722 €--24 151 €
410 983 €7 858 €6 152 €3 125 €--21 026 €
511 202 €7 664 €5 958 €3 538 €--17 488 €
611 426 €7 463 €5 756 €3 964 €--13 524 €
711 655 €7 255 €5 548 €4 400 €--9 124 €
811 888 €7 039 €5 332 €4 849 €--4 274 €
912 126 €6 815 €5 109 €5 311 €---
1012 368 €6 584 €4 877 €5 785 €---
1112 616 €6 344 €4 637 €6 272 €---
1212 868 €6 095 €4 389 €6 773 €---
1313 125 €5 838 €4 131 €7 288 €---
1413 388 €5 571 €3 865 €7 817 €---
1513 656 €5 295 €3 588 €8 361 €---
1613 929 €5 009 €3 302 €8 920 €---
1714 207 €4 712 €3 006 €9 495 €---
1814 491 €4 405 €2 699 €10 086 €---
1914 781 €4 087 €2 381 €10 694 €---
2015 077 €3 758 €2 051 €11 319 €---
2115 378 €3 417 €1 710 €11 962 €---
2215 686 €3 063 €1 357 €12 623 €---
2316 000 €2 697 €990 €13 303 €---
2416 320 €2 318 €611 €14 002 €---
2516 646 €1 925 €218 €14 722 €---
TOTAL331 489 €192 433 €97 221 €139 057 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 057 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 173 €-6 420 €+8 593 €
2+2 173 €0 €+2 173 €
3+2 173 €0 €+2 173 €
4+2 173 €0 €+2 173 €
5+2 173 €0 €+2 173 €
6+2 173 €0 €+2 173 €
7+2 173 €0 €+2 173 €
8+2 173 €0 €+2 173 €
9+2 173 €+311 €+1 862 €
10+2 173 €+1 735 €+438 €
11+2 173 €+1 882 €+291 €
12+2 173 €+2 032 €+141 €
13+2 173 €+2 186 €-13 €
14+2 173 €+2 345 €-172 €
15+2 173 €+2 508 €-335 €
16+2 173 €+2 676 €-503 €
17+2 173 €+2 848 €-675 €
18+2 173 €+3 026 €-853 €
19+2 173 €+3 208 €-1 035 €
20+2 173 €+3 396 €-1 223 €
21+2 173 €+3 589 €-1 416 €
22+2 173 €+3 787 €-1 614 €
23+2 173 €+3 991 €-1 818 €
24+2 173 €+4 201 €-2 028 €
25+2 173 €+4 416 €-2 243 €
Total+54 325 €+41 717 €+12 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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