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Appartement - 3 pièce(s) - 67 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface67m²
Coût Total93 400€
Loyer Annuel7 112€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 970,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Saint-Etienne sud proximité Bellevue, à découvrir ce beau T3 comprenant une cuisine aménagée et équipée ouverte sur le séjour, deux chambres dont une avec un espace bureau ou dressing L'appartement est situé proche des transports et des axes autoroutiers Idéal investisseur Honoraires à la charge du vendeur, bien soumis à la copropriété 1636€/an chauffage compris AGENCE PLANET'IMMO 6 route de L'Etrat 42270 Saint-Priest-En-Jarez CATHERINE LAURENT NEGOCIATEUR INDEPENDANT RCS : 491 892 360

Détails : Nombre de chambre(s) : 2 Nombre de pièces : 3 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Americaine -Equipee Mode de chauffage : CHAUDIERE Type de chauffage : GAZ Format de chauffage : COLLECTIF Nombre de wc : 1 Cave : 1

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.427015, 4.419145
Total : 93 400€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 23 200€
Valeur du bien : 88 200€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7112€/an
Fourchette totale : 440€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5275€ - 9589€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 149,06 €/m²
Basé sur :439 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 987 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-11 987€ (-15.6%)
Marge achat-revente :-16 413€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :462,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 489,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 376,47€
Coût de l'assurance :8 172,50€
Taxe foncière : 711,22€/an
Soit par mois : 59,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 136,33€/mois
Soit par an : 1 636,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 592,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage gaz collectif existant
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 200 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Cuisine - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 112 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 636 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 009 €
Revenus locatifs : +7 112 €
Charges déductibles : -29 009 €
Résultat foncier Année 1 : -21 897 €(Déficit de 21 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 497 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 809 €/an
Revenus locatifs : +7 112 €
Charges déductibles : -5 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 497.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 112 €29 012 €3 138 €-21 900 €21 400 €500 €500 €
27 254 €5 729 €3 055 €1 525 €---
37 400 €5 643 €2 969 €1 757 €---
47 548 €5 554 €2 880 €1 994 €---
57 699 €5 461 €2 787 €2 237 €---
67 852 €5 366 €2 692 €2 487 €---
78 010 €5 267 €2 593 €2 742 €---
88 170 €5 165 €2 491 €3 005 €---
98 333 €5 059 €2 385 €3 274 €---
108 500 €4 950 €2 276 €3 550 €---
118 670 €4 837 €2 163 €3 833 €---
128 843 €4 720 €2 046 €4 123 €---
139 020 €4 599 €1 925 €4 421 €---
149 200 €4 474 €1 799 €4 727 €---
159 384 €4 344 €1 670 €5 040 €---
169 572 €4 210 €1 536 €5 362 €---
179 764 €4 071 €1 397 €5 692 €---
189 959 €3 928 €1 254 €6 031 €---
1910 158 €3 779 €1 105 €6 379 €---
2010 361 €3 626 €952 €6 735 €---
2110 568 €3 467 €793 €7 101 €---
2210 780 €3 303 €629 €7 477 €---
2310 995 €3 133 €459 €7 863 €---
2411 215 €2 957 €283 €8 258 €---
2511 440 €2 775 €101 €8 665 €---
TOTAL227 807 €135 430 €45 376 €92 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 494 €-6 420 €+7 914 €
2+1 494 €+308 €+1 186 €
3+1 494 €+527 €+967 €
4+1 494 €+598 €+896 €
5+1 494 €+671 €+823 €
6+1 494 €+746 €+748 €
7+1 494 €+823 €+671 €
8+1 494 €+901 €+593 €
9+1 494 €+982 €+512 €
10+1 494 €+1 065 €+429 €
11+1 494 €+1 150 €+344 €
12+1 494 €+1 237 €+257 €
13+1 494 €+1 326 €+168 €
14+1 494 €+1 418 €+76 €
15+1 494 €+1 512 €-18 €
16+1 494 €+1 609 €-115 €
17+1 494 €+1 708 €-214 €
18+1 494 €+1 809 €-315 €
19+1 494 €+1 914 €-420 €
20+1 494 €+2 021 €-527 €
21+1 494 €+2 130 €-636 €
22+1 494 €+2 243 €-749 €
23+1 494 €+2 359 €-865 €
24+1 494 €+2 478 €-984 €
25+1 494 €+2 599 €-1 105 €
Total+37 350 €+27 713 €+9 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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