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Vente maison 4 pièces 102 m² Saint-Geniès-de-Malgoirès (30190) - Superimmo

Bien expiré
VilleSaint-Geniès-de-Malgoirès (30)
Surface102m²
Coût Total119 920€
Loyer Annuel12 532€
Rentabilité10.45%
Cashflow/mois+321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Beaucoup de potentiel pour cette maison de village (R+2) offrant au rdc : 1 vaste séjour, 1 cuisine, 1 wc au 1er étage : 2 chambres, 1 bureau, 1 salle d'eau avec wc au second 2 greniers aménageables de plus de 60 m2 pouvant être transformé en toit terrasse. A découvrir rapidement... informations sur les risques auxquels ce bien est exposé disponible sur le site géorisques :

Ville : Saint-Geniès-de-Malgoirès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30190
Coordonnées : 43.946165, 4.217612
Total : 119 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 112 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 13.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12532€/an
Fourchette totale : 808€ - 1351€/mois
Fourchette annuelle : 9691€ - 16208€/an
Rentabilité brute :10.45%
Fourchette de rentabilité :8.08% - 13.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 619,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 586,99€
Coût de l'assurance :10 193,20€
Taxe foncière : 1 253,25€/an
Soit par mois : 104,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :320,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (102 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain d'efficacité pour l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€/système = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 532 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 520 €
Revenus locatifs : +12 532 €
Charges déductibles : -18 520 €
Résultat foncier Année 1 : -5 987 €(Déficit de 5 987 €)
Imputable sur revenu global : 5 987 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 520 €/an
Revenus locatifs : +12 532 €
Charges déductibles : -5 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 013 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 532 €18 523 €3 862 €-5 991 €5 991 €--
212 783 €5 419 €3 758 €7 364 €---
313 039 €5 311 €3 650 €7 728 €---
413 300 €5 199 €3 539 €8 100 €---
513 566 €5 084 €3 423 €8 481 €---
613 837 €4 965 €3 304 €8 872 €---
714 114 €4 842 €3 181 €9 271 €---
814 396 €4 715 €3 054 €9 681 €---
914 684 €4 584 €2 923 €10 100 €---
1014 977 €4 448 €2 787 €10 529 €---
1115 277 €4 308 €2 647 €10 969 €---
1215 583 €4 164 €2 503 €11 419 €---
1315 894 €4 014 €2 353 €11 880 €---
1416 212 €3 860 €2 199 €12 352 €---
1516 536 €3 700 €2 039 €12 836 €---
1616 867 €3 535 €1 874 €13 332 €---
1717 204 €3 365 €1 704 €13 839 €---
1817 548 €3 189 €1 528 €14 359 €---
1917 899 €3 007 €1 346 €14 892 €---
2018 257 €2 820 €1 159 €15 438 €---
2118 623 €2 626 €965 €15 997 €---
2218 995 €2 425 €764 €16 570 €---
2319 375 €2 218 €557 €17 157 €---
2419 762 €2 004 €343 €17 758 €---
2520 158 €1 783 €122 €18 374 €---
TOTAL401 419 €110 111 €55 587 €291 307 €5 991 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 797 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 532 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 632 €-1 797 €+4 429 €
2+2 632 €+2 209 €+423 €
3+2 632 €+2 318 €+314 €
4+2 632 €+2 430 €+202 €
5+2 632 €+2 544 €+88 €
6+2 632 €+2 661 €-29 €
7+2 632 €+2 781 €-149 €
8+2 632 €+2 904 €-272 €
9+2 632 €+3 030 €-398 €
10+2 632 €+3 159 €-527 €
11+2 632 €+3 291 €-659 €
12+2 632 €+3 426 €-794 €
13+2 632 €+3 564 €-932 €
14+2 632 €+3 706 €-1 074 €
15+2 632 €+3 851 €-1 219 €
16+2 632 €+4 000 €-1 368 €
17+2 632 €+4 152 €-1 520 €
18+2 632 €+4 308 €-1 676 €
19+2 632 €+4 468 €-1 836 €
20+2 632 €+4 631 €-1 999 €
21+2 632 €+4 799 €-2 167 €
22+2 632 €+4 971 €-2 339 €
23+2 632 €+5 147 €-2 515 €
24+2 632 €+5 327 €-2 695 €
25+2 632 €+5 512 €-2 880 €
Total+65 800 €+87 392 €+-21 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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