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Loft armentieres 370 m2

Bien expiré
VilleArmentières (59)
Surface324m²
Coût Total532 300€
Loyer Annuel48 517€
Rentabilité9.11%
Cashflow/mois+888€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 430 000 €
Surface : 324 m²
Prix au m² : 1 327,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Armentieres en hyper centre entre gare et écoles véritable loft développant de beaux volumes 120 m2 pièces de vie donnant sur patio ouvert 2chambres avec salle de bains mezzanine bureau ou salle de ciné de 55 m2 ses atouts : situation volume garage 2 à 3 véhicules.. un bien atypique pouvant correspondre à professions libérales et tout autre activité.. possibilité de construire 2 appartements en plus .. visites sur rdv

Ville : Armentières
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59280
Coordonnées : 50.686730, 2.877990
Total : 532 300€
Prix d'acquisition : 430 000€
Travaux : 67 900€
Valeur du bien : 497 900€
Frais de notaire : 34 400€
Coût estimé : 34 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 324m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 10.44€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 4043€/mois
Loyer annuel estimé : 48517€/an
Fourchette totale : 3381€ - 4835€/mois
Fourchette annuelle : 40574€ - 58014€/an
Rentabilité brute :9.11%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 902,17 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :616 303 €
Prix d'achat :430 000 €
Décote à l'achat :-186 303€ (-30.2%)
Marge achat-revente :84 003€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :532 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 599,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :150,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 750,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :247 583,47€
Coût de l'assurance :45 245,50€
Taxe foncière : 4 851,66€/an
Soit par mois : 404,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 043,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 154,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :888,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 324 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 324 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 60 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 900 €(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 750€ = 24000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Armentières (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 517 €/an
Calcul : 4 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 181 €/an
Base de calcul : Emprunt de 532 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 810 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 742 €
Revenus locatifs : +48 517 €
Charges déductibles : -91 742 €
Résultat foncier Année 1 : -43 226 €(Déficit de 43 226 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 826 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 842 €/an
Revenus locatifs : +48 517 €
Charges déductibles : -23 842 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 674 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21825.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 430 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 279 500 €(65% de 430 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 164 €/an
Calcul : 279 500 € × 3,636% = 10 164 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 517 €91 759 €17 198 €-43 243 €21 400 €21 843 €21 843 €
249 487 €23 394 €16 733 €26 092 €---
350 477 €22 914 €16 253 €27 562 €---
451 486 €22 418 €15 757 €29 068 €---
552 516 €21 906 €15 244 €30 610 €---
653 566 €21 376 €14 715 €32 190 €---
754 638 €20 829 €14 168 €33 808 €---
855 730 €20 264 €13 603 €35 466 €---
956 845 €19 680 €13 019 €37 165 €---
1057 982 €19 077 €12 415 €38 905 €---
1159 141 €18 453 €11 792 €40 688 €---
1260 324 €17 809 €11 148 €42 515 €---
1361 531 €17 144 €10 482 €44 387 €---
1462 761 €16 456 €9 795 €46 305 €---
1564 017 €15 746 €9 084 €48 271 €---
1665 297 €15 012 €8 351 €50 285 €---
1766 603 €14 254 €7 592 €52 349 €---
1867 935 €13 470 €6 809 €54 465 €---
1969 294 €12 661 €5 999 €56 633 €---
2070 680 €11 824 €5 163 €58 855 €---
2172 093 €10 960 €4 299 €61 133 €---
2273 535 €10 067 €3 406 €63 468 €---
2375 006 €9 145 €2 483 €65 861 €---
2476 506 €8 192 €1 530 €68 314 €---
2578 036 €7 207 €546 €70 829 €---
TOTAL1 554 001 €482 020 €247 583 €1 071 981 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 071 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 188 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 188 €-6 420 €+16 608 €
2+10 188 €+1 275 €+8 913 €
3+10 188 €+8 269 €+1 919 €
4+10 188 €+8 720 €+1 468 €
5+10 188 €+9 183 €+1 005 €
6+10 188 €+9 657 €+531 €
7+10 188 €+10 142 €+46 €
8+10 188 €+10 640 €-452 €
9+10 188 €+11 149 €-961 €
10+10 188 €+11 671 €-1 483 €
11+10 188 €+12 206 €-2 018 €
12+10 188 €+12 754 €-2 566 €
13+10 188 €+13 316 €-3 128 €
14+10 188 €+13 892 €-3 704 €
15+10 188 €+14 481 €-4 293 €
16+10 188 €+15 085 €-4 897 €
17+10 188 €+15 705 €-5 517 €
18+10 188 €+16 339 €-6 151 €
19+10 188 €+16 990 €-6 802 €
20+10 188 €+17 657 €-7 469 €
21+10 188 €+18 340 €-8 152 €
22+10 188 €+19 040 €-8 852 €
23+10 188 €+19 758 €-9 570 €
24+10 188 €+20 494 €-10 306 €
25+10 188 €+21 249 €-11 061 €
Total+254 700 €+321 594 €+-66 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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