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Spaciaux appartement en duplex

VilleCastelsarrasin (82)
Surface158.18
Coût Total159 080
Loyer Annuel16 819
Rentabilité10.57%
Cashflow/mois+368
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 500 €
Surface : 158.18 m²
Prix au m² : 875,58 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2

Au centre-ville, cet appartement en duplex au charme de l'ancien et en très bon état d'entretien saura vous séduire. Il se compose d'un spacieux séjour de 48 m², une cuisine indépendante, un toilettes au premier niveau. L'étage offre 5 chambres de 10,80 à 15,25 m², deux salle d'eau et un toilettes. Dans une petite copropriété au calme avec place de parking privative. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 16 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 706,53 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1697.00 et 2297.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller AGI 82 Immobilier : Administrateur de biens - Angélique GOMES Carte T CPI 8201 2016 000 011 139 - https://files.netty.immo/file/company34361qbm/170/yjMWA/bareme_honoraires_agi_82.pdf

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.041331, 1.107835
Total : 159 080
Prix d'acquisition : 138 500
Travaux : 9 500
Valeur du bien : 148 000
Frais de notaire : 11 080
Coût estimé : 11 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158.18
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 7.39€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1402€/mois
Loyer annuel estimé : 16819€/an
Fourchette totale : 1168€ - 1681€/mois
Fourchette annuelle : 14019€ - 20177€/an
Rentabilité brute :10.57%
Fourchette de rentabilité :8.81% - 12.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 971
Prix d'achat :138 500
Décote à l'achat :-87 471 (-38.7%)
Marge achat-revente :66 891€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 834,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 285,74
Coût de l'assurance :13 919,50
Taxe foncière : 1 681,85€/an
Soit par mois : 140,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,88€/mois
Soit par an : 706,53€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 401,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :368,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 113 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche/baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 500(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Peinture des murs et plafonds dans 5 chambres: 5 chambres × 60€/chambre = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 500
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin. Pour la peinture, un prix moyen de 60€/m² a été utilisé. Pour la rénovation de la salle de bain, un coût moyen de 6500€ a été appliqué, incluant tous les travaux nécessaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 402 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 819 €/an
Calcul : 1 402 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 080 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 682 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 785
Revenus locatifs : +16 819
Charges déductibles : -17 785
Résultat foncier Année 1 : -967(Déficit de 967 €)
Imputable sur revenu global : 967
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 285 €/an
Revenus locatifs : +16 819
Charges déductibles : -8 285
Résultat foncier Années 2+ : 8 533 €/an
Prix d'achat du bien : 138 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 025(65% de 138 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 274 €/an
Calcul : 90 025 € × 3,636% = 3 274
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 81917 7905 345-972972 €--
217 1558 1485 2039 007---
317 4988 0015 0569 497---
417 8487 8504 9049 998---
518 2057 6924 74710 512---
618 5697 5304 58511 039---
718 9407 3624 41711 579---
819 3197 1884 24312 131---
919 7067 0084 06312 698---
1020 1006 8223 87613 278---
1120 5026 6293 68413 873---
1220 9126 4303 48414 482---
1321 3306 2233 27815 107---
1421 7576 0103 06515 746---
1522 1925 7892 84416 402---
1622 6365 5612 61617 074---
1723 0885 3252 38017 763---
1823 5505 0812 13518 469---
1924 0214 8281 88319 193---
2024 5014 5661 62119 935---
2124 9914 2961 35120 696---
2225 4914 0161 07121 475---
2326 0013 72678122 275---
2426 5213 42748223 094---
2527 0523 11717223 935---
TOTAL538 703160 41577 286378 288972Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 292
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 288
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 532-292+3 824
2+3 532+2 702+830
3+3 532+2 849+683
4+3 532+3 000+532
5+3 532+3 154+378
6+3 532+3 312+220
7+3 532+3 474+58
8+3 532+3 639-107
9+3 532+3 809-277
10+3 532+3 983-451
11+3 532+4 162-630
12+3 532+4 345-813
13+3 532+4 532-1 000
14+3 532+4 724-1 192
15+3 532+4 921-1 389
16+3 532+5 122-1 590
17+3 532+5 329-1 797
18+3 532+5 541-2 009
19+3 532+5 758-2 226
20+3 532+5 981-2 449
21+3 532+6 209-2 677
22+3 532+6 443-2 911
23+3 532+6 682-3 150
24+3 532+6 928-3 396
25+3 532+7 180-3 648
Total+88 300+113 486+-25 186
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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