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T2 Marmande

VilleMarmande (47)
Surface43m²
Coût Total89 360€
Loyer Annuel6 043€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 441,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A vendre appartement T2 4.3.71m² dans résidence de standing arborée de 2006.Occupé par locataire sérieux en place depuis 7 ans, le bail va jusqu'en juin 2028. Situé au 1er étage avec ascenseur dans un immeuble à 3 niveaux. Appartement bien conçu lumineux avec séjour de 20m² et cuisine ouverte semi équipée de 5m². La chambre de 10.30m² a un grand placard et une salle de bai attenante. Les WC sont séparés. Un balcon de 6.6m² exposé est complète l'ensemble. Au sous sol le parking sécurisé de 15m² et facilement accessible. Tous les diagnostics ont été réalisés et sont consultables.

Ville : Marmande
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.507940, 0.166730
Total : 89 360€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 22 400€
Valeur du bien : 84 400€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6043€/an
Fourchette totale : 415€ - 611€/mois
Fourchette annuelle : 4980€ - 7332€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 309,52 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 309 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :+5 691€ (+10.1%)
Marge achat-revente :-33 051€ (-58.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :35,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 488,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 433,88€
Coût de l'assurance :10 723,20€
Taxe foncière : 604,27€/an
Soit par mois : 50,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 503,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage actuel conforme.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des revêtements de sol dans les chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des surfaces du salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - quelques signes d'usure.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 400 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage actuel conforme: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Parquet flottant 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs salon: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marmande (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 043 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 360 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 619 €
Revenus locatifs : +6 043 €
Charges déductibles : -26 619 €
Résultat foncier Année 1 : -20 577 €(Déficit de 20 577 €)
Imputable sur revenu global : 20 577 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 219 €/an
Revenus locatifs : +6 043 €
Charges déductibles : -4 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 823 €/an
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 043 €26 622 €3 189 €-20 580 €20 580 €--
26 164 €4 140 €3 107 €2 024 €---
36 287 €4 055 €3 021 €2 232 €---
46 413 €3 966 €2 933 €2 446 €---
56 541 €3 874 €2 841 €2 666 €---
66 672 €3 779 €2 746 €2 892 €---
76 805 €3 681 €2 648 €3 124 €---
86 941 €3 579 €2 545 €3 363 €---
97 080 €3 473 €2 439 €3 607 €---
107 222 €3 363 €2 330 €3 859 €---
117 366 €3 249 €2 216 €4 117 €---
127 513 €3 131 €2 098 €4 382 €---
137 664 €3 009 €1 975 €4 655 €---
147 817 €2 882 €1 848 €4 935 €---
157 973 €2 750 €1 717 €5 223 €---
168 133 €2 614 €1 581 €5 519 €---
178 295 €2 472 €1 439 €5 823 €---
188 461 €2 326 €1 293 €6 135 €---
198 630 €2 174 €1 141 €6 456 €---
208 803 €2 016 €983 €6 787 €---
218 979 €1 853 €820 €7 126 €---
229 159 €1 684 €651 €7 475 €---
239 342 €1 508 €475 €7 833 €---
249 529 €1 327 €293 €8 202 €---
259 719 €1 138 €105 €8 581 €---
TOTAL193 549 €94 664 €46 434 €98 885 €20 580 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 174 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 269 €-6 174 €+7 443 €
2+1 269 €+607 €+662 €
3+1 269 €+670 €+599 €
4+1 269 €+734 €+535 €
5+1 269 €+800 €+469 €
6+1 269 €+868 €+401 €
7+1 269 €+937 €+332 €
8+1 269 €+1 009 €+260 €
9+1 269 €+1 082 €+187 €
10+1 269 €+1 158 €+111 €
11+1 269 €+1 235 €+34 €
12+1 269 €+1 315 €-46 €
13+1 269 €+1 397 €-128 €
14+1 269 €+1 481 €-212 €
15+1 269 €+1 567 €-298 €
16+1 269 €+1 656 €-387 €
17+1 269 €+1 747 €-478 €
18+1 269 €+1 841 €-572 €
19+1 269 €+1 937 €-668 €
20+1 269 €+2 036 €-767 €
21+1 269 €+2 138 €-869 €
22+1 269 €+2 242 €-973 €
23+1 269 €+2 350 €-1 081 €
24+1 269 €+2 461 €-1 192 €
25+1 269 €+2 574 €-1 305 €
Total+31 725 €+29 665 €+2 060 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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